离婚,房地产如何分割/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-07-25 22:55:57   浏览:8285   来源:法律资料网
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离婚,房地产如何分割

奚正辉


  《婚姻法》2001年4月28日修改后,婚前购买的房地产归购买方所有,婚后购买的房地产归夫妻双方所有,原来结婚满8年变为夫妻双方共有的规定已经取消。现实生活很复杂,根据婚姻法的原则规定,离婚当事人往往不知道如何分割房地产。其实法律没有明确规定,法官的自由裁量权就会大一点,但是需要遵守公平合理的原则来分割房地产。笔者根据多年的办案经历,把经常遇到的问题归纳总结,望能给当事人一点启发。

  一、夫妻一方婚前以个人财产出资并贷款购买房屋,登记在一方名下,婚后夫妻共同清偿贷款,在离婚诉讼中如何处理?

  答:该房屋仍为其个人财产,贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质,因此,在离婚分割财产时,该房屋为个人财产、剩余未归还的债务为个人债务,对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。

  二、夫妻双方婚前都出资并贷款购买房屋,登记在一方名下,婚后夫妻共同清偿贷款,在离婚诉讼中如何处理?

  答:对于产证登记在一方名下,但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资的,在离婚分割财产时,该房屋仍为产证登记人的个人财产,剩余未归还的债务为其个人债务,但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分,应当予以返还。若双方均认可所购房屋为共同所有的除外。

  三、夫妻一方婚前以个人财产出资并贷款购买房屋,登记在双方名下,婚后夫妻共同清偿贷款,在离婚诉讼中如何处理?

  答:房屋原来是按份共有,婚后转化为共同共有,原则上各半分割。但在分割共同所有的房产时,对于存在当事人出资数额比例悬殊、且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的,也应一并考虑,可参考当时的出资比例对房产进行分割,而不宜拘泥于各半分割。

  四、夫妻一方以个人财产购买了房地产,婚姻关系存续期间增值部分,如何让分割?

  答:当事人以个人财产购买了房产,在婚姻关系存续期间,因市场行情变化抛售后产生的增值部分,由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化,性质上仍为个人所有之财产,抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所导致,仍应依原物所有权归属为个人所有。
  但是,从最高人民法院的《婚姻法司法解释(三)》的草案来看,最高院从维护社会的和谐稳定的角度,认为婚前房产婚后增值部分,法院在离婚财产分割时,应酌情予以考虑合理分割。

  五、父母为子女结婚所给付的购房出资是否均构成对子女的赠与?
 
  答:若当事人有证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系的,则不能适用该条规定。当然,该证据应当是在当事人离婚诉讼前形成的,离婚诉讼中父母作出不是赠与意思表示的陈述或证明,尚不足以排除赠与的推定。

  六、当事人婚后,父母为双方购房出资,产证登记在夫妻一方名下的,是否可认定父母的购房出资是明确表示为向夫妻一方的赠与?

  答:父母出资购买房屋,产证登记在出资者自己子女名下的,从社会常理出发,可认定为是明确向自己子女一方的赠与,该部分出资应认定为个人所有;若产证登记在出资人子女的配偶名下的,除非当事人能提供父母出资当时的书面约定或声明,证明出资者明确表示向一方赠与的,一般以认定为向双方赠与为妥,该部分出资宜认定为夫妻共同所有。

  七、离婚诉讼中,婚前由夫妻一方承租或由父母承租,婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房,其公房使用权本身蕴涵的价值如何归属和处理?

  答:1、一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得,婚后以共同财产购买为产权的,由于在婚姻关系存续期间内无法体现出原公房使用权的交换价值,则在离婚分割该产权房时可不考虑原公房使用权的交换价值单独归属问题;2、一方婚前承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的,婚后又以共同财产购买为产权,在离婚分割该产权房时,应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当时承租的夫或妻一方个人所有,产权房的剩余部分价值按共同财产分割;3、对于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同财产购买为产权的公房,原公房使用权的交换价值可参照司法解释(二)第二十二条的规定,推定为父母对夫妻双方的赠与,离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。

  八、离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,如何处理?

  答:人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。

  九、如何确定购房时间在婚前还是婚后?

  答:上海高院不直接考虑产权证的取得时间的影响因素,而以签订购房合同取得“期待权”的时间及付款情况为考量因素。购房合同签订在婚前,且在婚前支付首付款的,即使在婚后继续还贷,在离婚时该房产仍应认定为婚前个人财产为宜。但江苏高院是以产权证取得的时间为节点,详见《江苏高院民一庭“婚姻家庭案件疑难问题法律适用研讨会综述》。

  十、离婚时,涉及到房地产其他共有人(包括父母、子女与第三人),如何处理?

  答:对家庭共有房屋的分割问题可告知当事人另案起诉,或者中止离婚诉讼,不应将其他家庭成员追加为离婚诉讼的共同诉讼人。涉及第三人也同样如此。离婚后再起诉,案由可能是离婚后财产纠纷、分家析产纠纷、共同共有纠纷,视具体案件确定。
  根据物权法的规定,房地产以登记为准,涉及家庭成员的,应该是共同共有,应该视为家庭共同财产析产分割。涉及第三人,根据约定按份共有,未约定按出资比例确认。

  十一、双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,如何处理?
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财政部、水利部、国家防汛抗旱总指挥部关于颁发《中央级防汛物资储备及其经费管理办法》的通知

财政部 水利部 国家防汛抗旱总指挥部


财政部、水利部、国家防汛抗旱总指挥部关于颁发《中央级防汛物资储备及其经费管理办法》的通知

财农字〔1995〕236号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、水利厅(局),防汛抗旱指挥部办公室:
中央级防汛物资储备是为了贯彻防汛工作方针,支持遭受特大洪水灾害地区解决防汛抢险物资不足的一项重要措施。防汛物资储备经费是水利事业费的一部分。加强中央级防汛物资储备及其经费的管理,是做好防汛工作和提高财政资金使用效益的需要。为此,国家防汛抗旱总指挥部、财政部、水利部在总结过去经验的基础上,结合当前中央级防汛物资储备的实际情况,联合制定了《中央级防汛物资储备及其经费管理办法》。现随文颁发给你们。中央级防汛储备物资的管理单位、代储单位和动用中央级防汛储备物资的单位,均应执行本《办法》。中央直属水利事业单位和省(区、市)防汛储备物资的管理,可以参照执行本《办法》,也可以根据本单位、本地区具体情况另行制定管理办法。

附件:中央级防汛物资储备及其经费管理办法

一、总 则
第一条 为了加强中央级防汛物资储备及其经费的管理,促进防汛工作的开展,特制定本办法。
第二条 中央级防汛物资储备是为了贯彻“安全第一,常备不懈,以防为主、全力抢险”的防汛工作方针,由国家防汛抗旱办公室负责储备,用于解决遭受特大水灾地区防汛抢险物资不足的一项重要措施。
第三条 防汛物资储备以地方各级水利防汛部门为主。中央级防汛物资储备坚持“讲究实效,定额储备”的原则,重点支持遭受特大洪涝灾害地区防汛抢险物资的应急需要。
第四条 防汛物资储备经费必须专款专用,严禁挪作他用。

二、物资储备品种、定额和方式
第五条 中央级防汛物资储备的品种是编织袋、麻袋、橡皮船、冲锋舟、救生船、救生衣、救生圈。其他物资均不储备。
第六条 中央级防汛物资储备定额由国家防汛抗旱总指挥部根据历年的储备量确定。各项物资年储备定额是:编织袋400万条;麻袋10万条;橡皮船3000艘;冲锋舟20艘;救生船5艘;救生衣1万件;救生圈0.6万件。上述物资储备定额的增减,由国家防汛抗旱办公室商财政部后报国家防汛抗旱总指挥部批准。
第七条 中央级防汛物资采取委托储备的方式储备。受委托单位即代储单位由国家防汛抗旱办公室指定。

三、物资储备管理
第八条 中央级防汛物资储备管理要求是做好物资定额储备,保证物资安全、完整,保证及时调用。
第九条 国家防汛抗旱办公室对中央级防汛储备物资的管理职责是:
1.制定各项防汛储备物资的具体管理制度,并监督代储单位贯彻执行;
2.定期检查各代储点防汛储备物资的保管养护情况;
3.负责向有关单位及时报送防汛储备物资的储存情况、调用情况和更新计划;
4.负责防汛储备物资的调用管理;
5.负责防汛储备物资货源的组织;
6.负责与使用单位结算调用的防汛储备物资款项。
第十条 中央级防汛储备物资的代储单位的管理职责是:
1.做好防汛储备物资的日常管理工作,定期向国家防汛抗旱办公室报送防汛物资的储备管理情况;
2.每年汛前,按国家防汛抗旱办公室要求,对委托储备的防汛物资做好随时发放的各项工作;
3.每年汛后,动用了防汛储备物资的,委托储备单位要及时进行清点,并向国家防汛抗旱办公室报告防汛物资动用和库存的情况。
第十一条 中央级防汛储备物资属国家专项储备物资,必须“专物专用”。未经国家防汛抗旱办公室批准同意,任何单位和个人不得动用。

四、物资调用及其结算
第十二条 中央级防汛储备物资的调用,坚持以下原则:
1.“先近后远”,先调用离防汛抢险地点最近的防汛储备物资,不足时再调用离抢险地点较近的防汛储备物资;
2.“满足急需”,当有多处申请调用防汛储备物资时,若不能同时满足,则先满足急需的单位;
3.“先主后次”,当有多处申请调用防汛储备物资时,若不能同时满足,则先满足防汛重点地区、关系重大的防洪工程的抢险。
第十三条 中央级防汛储备物资的调用,由流域机构或省级防汛指挥部向国家防汛抗旱办公室提出申请,经国家防汛抗旱办公室批准同意后,向代储单位发调拨令。若情况紧急,也可先电话联系报批,然后补办文手续。申请调用防汛储备物资的内容包括用途、需用物资品名、数量、运往地点、时间要求等。
第十四条 中央级防汛物资的代储单位接到调拨令后,必须立即组织发货,并及时向国家防汛抗旱办公室反馈调拨情况。
第十五条 中央级防汛储备物资的运输采用铁路、公路或空运的方式。具体由代储单位根据当时情况确定。若联系运输有困难,可电告国家防汛抗旱办公室,请有关部门给予支持。
第十六条 申请中央级防汛储备物资的单位,要做好防汛物资的接收工作。防汛抢险结束后,未动用或可回收的中央级防汛储备物资,由申请单位自行处理,中央不再回收存储。
第十七条 调用的中央级防汛储备物资的价款(按调运时市场价计算)及其所发生的调运费用,均由申请单位承付。申请单位要及时与国家防汛抗旱办公室结算。逾期不结算的,收取1-5%的滞纳金。
因价款结算不及时而影响防汛物资储备的,由国家防汛抗旱办公室负责,财政部不再另外增拨防汛物资储备经费。

五、物资储备经费、更新经费和管理费
第十八条 中央级防汛物资储备经费由中央财政根据国家防汛抗旱总指挥部批准的防汛物资储备定额、各项物资市场价格及物资运往代储单位所需费用核定,从特大防汛经费中安排支出。防汛储备物资的补充,其经费由收回的调用物资价款解决;因物资价格上涨,收回的调用物资价款不足以补充时,其不足部分从特大防汛经费中解决。
第十九条 中央级防汛储备物资的更新经费是指因储存年限到期或非人为破损而拨为的物资进行更新所需要的经费。此项经费由中央财政根据国家防汛抗旱办公室申请更新防汛物资储备的报告核定后,从特大防汛经费中专项安排。
第二十条 代储单位对因储存年限到期或非人为破损需折价变卖、报废的中央级防汛储备物资,要及时专题报告国家防汛抗旱办公室,说明原因和具体处理意见,经国家防汛抗旱办公室批准同意后方可进行处理。处理的防汛储备物资及其款项要及时报财政部备案,物资款项交由国家防汛抗旱办公室用于更新储备物资。
代储单位要加强中央级防汛储备物资的管理。因管理不善或人为因素导致毁损的防汛储备物资,其更新经费必须由代储单位负担。
第二十一条 代储单位因储备中央级防汛储备物资所发生的年管理费用只包括代储物资仓库折旧费、占用费、代储物资保险费、代储物资维护保养费和人工费等内容。
第二十二条 代储单位因储备中央级防汛物资所发生的年管理费,中央财政按实际储备物资金额的5%计算,每年从特大防汛经费中安排下拨给水利部,由国家防汛抗旱办公室负责安排、与各代储单位进行结算。如有结余,结转下年继续用于管理费支出,并抵顶下年度相应的财政拨款。
第二十三条 中央级防汛物资储备经费、更新经费和管理费属财政专项补助资金,必须加强管理,专款专用。国家防汛抗旱办公室每个年度终了要向中央财政报送中央级防汛储备物资的库存情况、调用情况,价款结算情况,报送上述经费的安排和使用、结余情况。

六、附 则
第二十四条 中央直属水利事业单位和省、自治区、直辖市防汛储备物资的管理,可以参照执行本办法。也可以根据本单位、本地区具体情况另行制定管理办法。
第二十五条 本办法自发布之日起执行。以前发布的有关防汛储备物资的管理规定与本办法有抵触的,以本办法为准。
第二十六条 本办法由财政部负责解释。


全国人民代表大会常务委员会关于批准《亚太空间合作组织公约》的决定

全国人民代表大会常务委员


全国人民代表大会常务委员会关于批准《亚太空间合作组织公约》的决定

(2006年6月29日通过)

第十届全国人民代表大会常务委员会第二十二次会议决定:批准国防科学技术工业委员会主任张云川代表中华人民共和国于2005年10月28日在北京签署的《亚太空间合作组织公约》。