房地产开发企业与PE相结合的法律探讨/张朝

作者:法律资料网 时间:2024-05-25 14:24:49   浏览:9038   来源:法律资料网
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“私募股权基金有望成为房企融资的最佳途径。”2011年9月16日,国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在上海出席2011年“金秋SAIF”地产金融高峰论坛时指出。
随着国家相关政策对于房地产市场的调控,地产开发企业必然要进入一个特殊转型时代,而在转型时代当中,融资模式的转变对今后房地产业的转型会有很大的支撑作用。
新型的房地产金融业态今后将渐成趋势,包括房地产信托、企业债券、房地产股权私募基金(房地产PE)、以及资产证券化,都应该是房地产金融的新型融资渠道。
首先,房地产企业发行企业债,但相关管理规定比较严格。现在在大多数地方和企业可以发行保障性住房债券。其次是房地产PE,房地产私募股权基金除了要按照合伙企业法运作外,没有更多的监管政策。
本文旨在通过法律角度对于PE与地产开发企业合作的法律探讨。
一、简要概述PE
PE是指私募股权基金(Private Equity Fund)简称PE,是向特定人募集资金或者向少于200人的不特定人募集资金,并以股权投资为运作方式,主要投资于非上市企业股权,以对非上市企业注入资金和管理经验,从而推动非上市企业价值增长,最终通过上市、并购、股权置换等方式退出的一种投资组织。
现如今,我国PE尚处于初步发展阶段,相关法律规范并不是十分健全,没有一部系统的法律规范PE,只是在某些法律中涉及了部分的PE内容。主要有:

序号 法规名称 文号 施行/颁布日期
1 《合伙企业法》 主席令第55号 2007.6.1
2 《合伙企业登记管理办法》 国务院令第497号 2007.5.9
3 《中华人民共和国信托法》 主席令第50号 2001.10.1
4 《信托公司管理办法》 银监会令2007年第2号 2007.3.1
5 《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》 银监发【2008】45号 2008.6.25
6 《外商投资创业投资企业管理规定》 外经贸合作部、科技部、国家工商总局、国家税务总局和外汇管理局令【2003】年第2号 2003.3.1
7 《创业投资企业管理暂行办法》 发改委、科技部、财政部、商务部、中国人民银行、国家税务总局、工商总局、银监会、证监会、外汇管理局第39号 2006.3.1
8 《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于创业投资引导基金规范设立与运作指导意见的通知》 国办发【2008】116号 2008.10.18
9 《关于外国投资者并购境内企业的规定》 财税【2008】159号 2008.6.12
从具体的角度来理解PE,主要通过三个方面:
(一) 私募
私募股权基金的私募主要有两层含义:
第一层含义是指,私募股权基金的资金募集形式为私募,即基金只能向特定人募集资金,或者向少于200人的不特定人募集。与私募相对应的概念是公募。在募集的对象、募集信息的传播方式、投资者要求、信息披露义务等方面二者存在较大的区别。
第二层含义是指,私募股权基金的投资对象只能是未上市的股权,被投资企业由于未公开上市发行股票,其募集资金的方式就是非公开募集。
(二) 股权投资
股权投资相对应的概念就是债权投资。股权投资的收益是公司的分红。而相对而言,债权投资的孳息收益仅为若干百分点,相对较少。所以股权投资的收益相对较高。
股权投资高收益的同时,伴随着高风险。首先,股权投资的投资周期较长,且投资于发展期或成长期的企业,而被投资的企业的发展本身就存在很大风险。如果被投资企业在破产的情况下,按照《中华人民共和国破产法》等相关法律的规定,股权投资企业难以分到任何资产。
(三) 基金
仅仅可以成为一种集合投资制度,基金具有固定性、集合性、独立性的特点。
二、房地产开发企业与PE相结合的分析
房地产开发企业与PE合作的模式大致主要可以分为两种。
第一种,PE投资于地产开发企业。这种模式主要通过PE作为新股东投资入股的增资扩股方式进行。
第二种,PE投资于地产开发企业所开发项目。这种模式主要通过PE作为新股东投资入股房地产开发企业所设立的项目公司的方式进行。
现如今,对于信托类型的PE来说,为了其发行信托产品宣传的需要,主要与地产开发企业采用第二种合作模式。本文主要详细阐述第二种合作模式。
(一)投资协议的拟定
投资协议是地产开发企业与PE合作的核心。其主要核心内容为以下几个条款:
1、保密条款
由于PE作为股东投资于地产公司,知悉企业内部的相关信息,保密条款的重要性毋庸置疑。
2、优先权条款
优先权条款主要分为:优先分红权、优先清算权、优先认购权、优先购买权。
(1)优先分红权
优先分红权是PE获得投资收益的主要途径之一,是指其优先于地产企业其他股东分红的权利。
其法律依据为公司法第一百六十七条规定:“公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润,有限责任公司依照本法第三十五条的规定分配;股份有限公司按照股东持有的股份比例分配,但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外。”
上述约定表明,原则上股东按照实缴的出资比例分红,但全体股东也可以约定不按照比例而按照其他另行约定的方式分取红利。对于优先权的实现,需要在股东分红的顺序上进行调整。而《公司法》仅规定了可以不按照出资比例来进行分红,未明确是否可以在分红的优先顺序上进行调整。如果按照“法无明文禁止即为许可”的原则,优先权的约定是存在一定的可行性的。
(2)优先清算权
优先清算权是指PE在企业请款或结束业务时,具有的优先于其他普通股东获得分配的权利。
(3)优先认购权
优先认购权是指发行新股时,PE投资者作为股东拥有一期原先的持股比例先于第三方认购的权利。
优先认购权的法律依据是公司法第三十五条之规:“股东按照实缴的出资比例分取红利;公司新增资本时,股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是,全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。 ”
(4)优先购买权
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国家工商行政管理局关于转发中国有色金属工业总公司所属企业名称规范化方案的通知

国家工商局


国家工商行政管理局关于转发中国有色金属工业总公司所属企业名称规范化方案的通知
1991年12月10日,国家工商局

各省、自治区、直辖市工商行政管理局:
中国有色金属工业总公司按照《企业名称登记管理规定》的要求,对所属企业名称进行了规范,经多次与我局协商,拟定了这些企业名称的规范化方案(见附件)。我局同意他们的方案,现转发给你们,并就有关事项通知如下:
方案中,凡冠行政区划名称或省、市、县名的企业名称,如果在登记主管机关辖区内,不与已登记注册的同行业企业名称相同或近似,请准予企业按名称变更方案栏中的名称办理变更登记。其中未经我局核转过的,将由我局企业登记司补办核转手续。
方案中,不冠行政区划名称或省、市、县名的企业名称,以及使用“中国”字词的企业名称,必须经我局核准后,方可予以变更。请登记主管机关在接到我局企业登记司核转通知函后再予办理。如果企业需在此之前更名,应按有关规定办理名称核准登记。
方案中,维持原名称不变的,如果该名称属于需由我局核准名称的,也应按有关规定办理名称核准登记。
方案中,企业名称称“公司”的,其重新登记注册,应在接到我局企业登记司《全国性公司所属分支机构清理整顿核转通知函》后才能办理。
附件:关于核准有色金属总公司直属企业名称规范化方案的函

中国有色金属工业总公司关于核准有色金属总公司直属企业名称规范化方案的函(91)中色办函字第296号
国家工商行政管理局:
根据各类公司清理整顿后重新登记注册工作的要求和《企业名称登记管理规定》,我们草拟了《总公司直属企业及部分直属公司的子(分)公司名称规范化方案》,现将这个方案及下发直属单位的通知送上,请核准,并转发有关地方工商行政管理部门。
附:一、关于总公司直属企业名称规范化问题的通知
二、总公司直属企业及部分直属公司的子(分)公司名称规范化方案(略)一九九一年十一月五日

中国有色金属工业总公司关于总公司直属企业名称规范化问题的通知(91)中色办字第0972号
各地区公司,直属企事业单位:
根据公司清理整顿后重新登记注册工作的要求和《企业名称登记管理规定》,总公司直属企业的名称需要规范化。总公司就此与国家工商局进行反复研究,制定了《总公司直属企业及部分直属公司的子(分)公司名称规范化方案》,现发给你们,请据此向所在地工商行政管理部门申报
登记注册。总公司直属企事业单位名称的确定和变更权属总公司,其中有些还须经国家工商局核准,由总公司统一制发印章。各地区公司和直属单位不得擅自更改名称和制发印章。一九九一年十一月五日


试论家庭暴力犯罪

王胜宇


  家庭暴力问题是一个世界性的问题,在不同的地域、不同的民族、不同的社会制度中都存在着不同程度的家庭暴力事件,因家庭暴力导致的刑事案件也居高不下。这种暴力既有对生命的威胁,也有对老人、妇女、儿童的精神上的虐待,成为人类发展进程中困扰全球的落后、野蛮的社会痼疾。家庭暴力目前尚无统一界定的概念,有人认为家庭暴力是指对家庭成员进行肉体上的折磨、伤害和压迫等人身强暴行为;有人认为家庭暴力是家庭中一方对另一方的殴打、凌辱、肆虐,使其屈从;有人认为家庭暴力就是家庭中某一成员对其他家庭成员在肉体上、精神上、言语上、经济上的虐待。笔者认为,家庭暴力应是指家庭成员内部发生的一种使用强制力量,侵犯家庭成员人身权利或其他权利,并对其肉体和精神造成一定程度损害的强暴行为。
  一、家庭暴力犯罪特征
  家庭是组成社会最基本的细胞,只有家庭的安宁才有社会的稳定。然而在家庭中屡屡发生的暴力事件不仅损害了家庭和睦和稳定,也成为破坏社会稳定的一个重要因素。家庭暴力发生在家庭成员之间,暴力行为的实施者和受害者之间存在特殊的人身关系,因而家庭暴力也有别于一般的暴力事件而成为一种特殊的社会现象。我国的家庭暴力主要表现为:家庭暴力发生在家庭成员之间,以殴打、捆绑、禁闭残害或其他手段对家庭成员从身体、精神、性等方面进行伤害和摧残。
  目前,我国的家庭暴力有如下特征: 1、家庭暴力涉及范围广,成为家庭不稳定的重要原因。有关资料显示,在中国目前的家庭中,有33.9%的家庭中存在程度不等的家庭暴力。特征是在离异中,强度较大的暴力事件比例高达47.1%。在每年解体的40万家庭中,1/4家庭的解体缘于家庭暴力。 2、家庭暴力的受害者往往是妇女、儿童和老人等社会弱者。妇女是家庭暴力的主要受害者,在家庭暴力中,未成年人也是受害者之一。针对未成年人的家庭暴力事件主要表现在两个方面:父母过度打骂子女的行为构成家庭虐待,直接给未成年人带来伤害。其次,父母之间的家庭暴力行为,也给家庭生活带来阴影,使得未成年人受到间接的心理伤害。侵犯老年人合法权益的现象也较普遍,许多老年人由于失去劳动能力,只能靠成年子女赡养,经济上不独立,自然就有部分老年人成为家庭暴力的受害者。 3、家庭暴力危害严重,而司法救济困难。家庭暴力对家庭成员身心健康和人身安全都造成了极大的危害,成为引发恶性刑事案件的一个重要原因。但是由于暴力行为的实施者和被害者之间存在特定的人身关系,使得被害者不愿或不能求助于法律,这无疑更加助长了暴力行为实施者的嚣张气焰,使之无所顾忌,变本加厉地实施暴力行为。也使得被害者被排除在司法救济之外,其法定权益得不到有效保护。
  二、家庭暴力产生的成因
  1、传统观念的影响是家庭暴力产生的思想根源。传统的家庭观、婚姻观以其强大的惯性影响了人们的思想模式和行为方式,严重削弱了我国现有的尚不完善的法律制度,成为家庭暴力产生的思想根源。 (1) 施暴者认为“国有国法,家有家规”,秉承了中国几千年封建社会中“国法不及于家”的思想,认为家庭之间的事是私事,其他人无权管,“打家里人不犯法”。 (2) 受害者往往出于家丑不可外扬的心理不愿控告,他们宁可牺牲个人的安宁也不愿破坏家庭的稳定。于是,他们选择了逆来顺受、委曲求全的态度。可正是这种逆来顺受使暴力一步一步升级,也使得司法机关无法介入。 (3) 对司法人员而言,对他们影响较大的则是“清官难断家务事”这种观念。因为家庭暴力并非一般的治安问题,还涉及到感情因素。
  2、立法上的不够完善,使家庭暴力的解决缺乏必要的法律依据。 (1) 对某些家庭暴力行为,即使已构成犯罪,社会也不能主动干预。如《中华人民共和国刑法》规定,暴力干涉他人婚姻自由罪但不致使被害人重伤、死亡及侮辱罪但不严重危害社会秩序和国家利益的,上诉的才处理。如此规定,事实上使一部分家庭暴力行为逃避了社会的主动干预。 (2) 家庭暴力受害者的损害赔偿没有法律规定,是使家庭暴力问题难以解决的另一原因。一方面,受害人因家庭暴力而成为身体上或心理上的受害者,另一方面,受害人主张的损害赔偿又可能从家庭共有财产中支出。这也是家庭损害赔偿不同于其他暴力损害赔偿的一个方面。如何对家庭暴力损害赔偿进行规范而又使其与一般法律规则不相冲突,是处理家庭暴力方面的一个技术难题。 (3) 对于一些特殊的家庭暴力如婚内强奸行为,立法当前尚是一片空白,使司法实践无所适从。
  3、执法不严,使得家庭暴力得不到应有的惩罚。我国相关法规本来就不完善,再加上执法不严,使得对家庭暴力的司法救济更加脆弱。司法人员无法摆脱传统观念的束缚,认为家庭暴力只要不出人命就不是什么大事,正是由于这种心理,“110”出警后得知是夫妻打架掉头就走;民事法官在处理离婚案件时,尽管当事人之间武力相向已是家常便饭,却总是判决不予离婚;刑事法官在处理家庭暴力引起的案件时,也会出出对被告人明显轻判的现象。正是这种“放纵”使法律在家庭暴力面前失去了应有的威慑力。
  4、对家庭暴力的社会控制手段政出多门,缺乏有效的协调和配合。中国目前存在多元化的对家庭暴力行为的处理机制,除司法机关外,全国人大和地方人大的内务司法委员会设有妇女儿童专门小组,国务院和地方人民政府设立了妇女儿童工作协调委员会,还有各级妇联和工会中女职工委员会及农村中的人民调解委员会等等。但这些机构职责分工不明确,条块分割,各自为政,缺乏有效的协调和配合,致使对家庭暴力的社会控制发挥不了应有的作用,有的甚至形同虚设。
  三、家庭暴力的防治
  家庭暴力是一种特殊复杂的社会现象,反家庭暴力也需要动员全社会的力量来参与,这样才能有效地制止家庭暴力事件发生。
  1、加强反家庭暴力的立法力度。
  我国现行刑法以及新婚姻法有关家庭暴力的法律规范都 比较原则、抽象,对现实生活中的家庭暴力事件在法律适用上显得力不从心。因此,有必要加大立法力度,使得反家庭暴力有法可依。
  (1) 在条件成熟时加强和完善人大立法。现行法律法规涉及家庭暴力多为自诉罪,不告不理,且只有情节恶劣、后果严重的才施以量刑偏轻的刑罚,难以对家庭暴力犯罪构成有效的威慑。建议某些自诉罪可改为公诉罪,在时机成熟时可以制定一部单行的《中华人民共和国反家庭暴力法》,在该法中详细列明家庭成员的权利义务,家庭暴力行为的表现及其法律责任,国家反家庭暴力的法律保障等内容。 (2) 最高人民法院和最高人民检察院可进行司法解释以弥补国家立法的不足。立新法是一个复杂而漫长的过程,而我国现有法律结构已经是一个比较好的架构,我们应该着重考虑如何更好地利用它。就对于家庭暴力的制裁而言,目前最需要做的是最高人民法院和最高人民检察院对现有法律涉及家庭暴力的部分做一些司法补充和扩大解释。
  2、强调立法的同时更应当强调执法。
  在加强和完善立法的同时,执法部门应严格执法,有法必依、执法必严。现在一些执法机关不愿过多介入家庭暴力案件,导致同样的暴力行为发生在非家庭成员之间可能会处罚力度很严,发生在家庭之中往往无人干预。实际上,家庭暴力的实质也是一种侵犯他人人身权利的行为,无论够不够得上犯罪,在《中华人民共和国治安管理处罚条例》、《中华人民共和国刑法》等法律中都规定了相应的处罚手段。现实生活中行为人殴打家庭成员造成轻伤,或长期有殴打行为,关押家庭成员,用暴力手段使妻子在众人面前暴露身体等等行为,都可以定为故意伤害罪、非法拘禁罪、侮辱罪等罪名并处以相应的刑罚。轻微伤可由公安机关拘留,重伤可以定罪,即使虐待也可以通过调查认定。
  3、建立完整的反家庭暴力的社会保障体系。 北京市高级人民法院法医学鉴定室于1995年专门开设了国内第一家专门从事家庭暴力伤害的法医鉴定门诊,但从这几年的实践看,主动来做鉴定的受害人并不多。这里面有信息渠道不畅的原因,同时也反映了社会尚未建立完整的反对家庭暴力的体系,没有形成保护个人利益在家庭中也能免遭侵犯的机制。因此有必要建立反家庭暴力的社会保障机制,努力增强人们的防范意识,并使警察成为反家庭暴力的主角,形成有医疗、鉴定、律师、妇联、公安及心理康复等机构组成的“反家庭暴力网”,各组织相互协调配合,从根本上来控制家庭暴力,推动全社会反家庭暴力的行动。
  四、加强国际交流和合作
  家庭暴力并不是我国的特有现象,而是世界各国所共有的社会现象,因此有必要加强反家庭暴力的国际交流合作,以共同推进世界妇女事业和人权事业的发展。


北安市人民法院 王胜宇