售房人是否应支付中介费之外的劳务费？
作者：刘军

事实经过
甲原系上海A房产经纪公司浦东花木店（以下简称“A公司花木店”）店长，2003年5月份辞职。乙有一套房屋准备出售，乙与甲原来有些熟悉，经甲介绍，乙于2003年10月将其房屋在A公司花木店挂牌出售。挂牌后，A公司花木店工作人员及甲多次带客户看房，最后丙看中了房屋。2004年2月，乙丙双方在A公司花木店签订《房地产买卖合同》，合同约定，房屋总价款为73万元，首付款30万由甲代乙向丙收取，乙为此还专门写了一份授权委托书，内容为“乙就某某房屋出售事宜全权委托甲处理”。余下43万元房款由丙向银行申请贷款，由A公司监管，在房地产证过户后由A公司代丙交给乙，双方同时委托A公司办理产证过户手续，为此，乙丙双方各自与A公司签订一份居间协议，约定中介费用为房款的1％，各自支付7300元。嗣后，丙按照合同及乙的委托书将30万元首付款交给甲。2004年5月，在A公司的协助下，办理了房产过户手续。A公司代丙将余下43万元房款交给乙。但甲未将30万元首付款全部交给乙，扣留3万元房款，其理由是3万元是其劳务费，并称乙曾向其表示，该房屋只要卖70万元即可。乙向甲追讨房款不成，遂向法院起诉，要求甲支付3万元房款。
律师说法
本案带有一定的普遍性，法律关系也有些复杂，现一一评述如下：
1、乙系居间合同关系，A公司已经履行合同义务
乙与A公司签订有居间合同，合同中明确约定，A公司主要义务是介绍购买方，监管40万房款、办理产证过户手续，A公司已经履行了居间合同义务。
2、A公司对甲扣留乙的房款是否应承担法律责任？
甲原系A公司花木店店长，这就很容易让人理解为甲的行为就是A公司行为。但由于乙的委托收款的委托书是委托甲，而非委托A公司，且乙与A公司的居间合同约定的A公司的义务不包括监管首付款，故甲扣留3万元房款不能认定为A公司行为，A公司无需承担甲扣留3万元房款的法律责任。
3、乙是否应付给甲3万元“劳务费”？
甲乙之间系委托合同关系，即乙是委托人，甲是乙的受托人或者说是代理人。委托事项即代为收款，仅代为收款这一项劳务，甲认为3万元房款系劳务费没有合同依据也没有法律依据，不应支持。此外，买房人包括丙均系从A公司花木店得知该房源，甲只是陪同花木店工作人员一道看房，并非单独为乙寻找买家提供劳务。至于甲提出，乙曾表示房屋售价只要达到70万元即可，故3万元属于甲，则由于乙不予认可，又缺乏书面证据，该主张不予支持。所以，甲认为3万元房款系劳务费的主张没有法律根据，甲应将3万元房款返还予乙。

广东省东莞市人民政府


东莞市人民政府令

第55号

《东莞市城市绿化管理办法》已经市人民政府同意，现予发布。

市 长 黎桂康
二○○二年六月二十四日


东莞市城市绿化管理办法


第一章 总 则



第一条 为提高城市绿化的质量和管理水平，保护和改善生态环境，建设优美、清洁、文明的现代化城市，根据国务院《城市绿化条例》和《广东省城市绿化条例》，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条 本办法适用于东莞市城市规划区和各镇规划区范围内城市绿化的规划、建设、保护和管理。

第三条 本规定所指的城市园林绿地，包括以下5类：

（一）公共绿地：指公园、动物园、植物园、陵园及公共小游园、街道和广场的绿地、人行道林带、花坛、绿岛等；

（二）专用绿地：指工厂、机关、学校、医院、部队、团体及其他企事业单位和居住区内的绿地；

（三）生产绿地：指为城市绿化提供苗木、花草、种子的苗圃、花圃、草圃等；

（四）防护绿地：指城市中用于隔离、卫生、安全等防护目的的林带和绿地；

（五）城市及郊区的革命纪念地、风景名胜区。

第四条 各镇（区）人民政府应当把城市绿化建设纳入本地区国民经济和社会发展规划。

第五条 东莞市市政公用事业管理局是我市城市绿化行政主管部门，负责全市城市绿化监督管理工作，具体履行下列管理职责：

（一）宣传、贯彻执行国家和省有关城市绿化的法律、法规和规章；

（二）会同市规划行政主管部门编制城市绿化规划；

（三）城市绿化工程的设计单位、施工单位资质的验证；

（四）临时占用绿地申请的审批；

（五）砍伐、迁移城市绿化植物或拆除花坛、花带、花坪申请的审批；

（六）城市绿化规划和设计方案的审批以及城市绿化工程竣工验收；

（七）依法查处违反城市绿化法律法规的行为。

第六条 各镇（区）人民政府依照本办法负责辖区内的城市绿化建设、保护和管理工作。

市建设、规划、国土、环保、工商、交通、电力、电信及公安等有关部门应依照各自的职责，协同市城市绿化行政主管部门做好城市绿化管理工作。

在城市规划区内，有关法律、法规规定由市林业行政主管部门管理的绿化工作，依照有关法律、法规执行。

第七条 鼓励和支持城市绿化的科学研究，推广先进技术，提高绿化的科学技术和艺术水平。



第二章 规划与建设管理



第八条 城市绿化规划是城市总体规划的组成部分，由市规划部门会同市城市绿化行政主管部门共同编制，报市政府批准后，由市城市绿化行政主管部门负责实施。

第九条 城市绿化规划应坚持改善城市生态环境与丰富城市景观相结合的原则，充分利用和保护自然、人文资源，合理设置公共绿地、居住绿地、生产绿地、防护绿地和风景林地。

第十条 建设工程项目必须安排配套绿化用地，绿化用地占建设工程项目用地面积的比例应符合下列规定：

（一）城市新建区绿化用地占总用地面积的30%以上；

（二）旧城改建绿化用地占总用地面积的25%以上；

（三）城市苗圃地占城市建成区总用地面积的2%以上；

（四）风景区绿地占总用地面积的70%以上。

第十一条 新建、改建、扩建的建设项目的城市绿化工程设计方案，需经市城市绿化行政主管部门审查批准，领取《绿化工程规划许可证》后，建设单位方可施工。

已批准的建设项目绿化工程设计方案，不得擅自变更。确需变更的，应当经原审批部门批准。

第十二条 城市绿化的规划和设计，应当委托具有相应城市园林绿化规划和设计资质的单位承担。

第十三条 建设工程项目必须按规划比例安排绿化用地，达不到规定标准的，经市城市绿化行政主管部门审核，报市政府批准，由建设单位承担补偿责任，按所缺少的绿化用地面积交纳绿化补偿费。绿化补偿费由市城市绿化行政主管部门统一收取。

凡规划确定的绿地，不得改作他用。确需变动时，应当经原审批部门批准。

第十四条 新建、扩建工程项目和统建住宅区所需的配套绿化建设资金，应在工程预算中列明，投资比例根据建设项目和环境条件确定，一般应占项目土建工程投资的3%至5%。

第十五条 城镇绿化工程的施工，应当委托具有相应城市园林绿化施工资质的施工单位承担。

第十六条 绿化工程应当纳入建设工程综合验收范围，由市城市绿化行政主管部门组织有关部门验收。经验收合格，领取建设工程综合验收合格证后，方可交付使用。

第十七条 城市绿化工程应当配套建设绿化用水管网，城市绿化用水量应当纳入城市供水计划。



第三章 保护管理



第十八条 城市绿化建设按下列规定分工负责：

（一）市政府投资的公共绿地、防护绿地、风景林地，由市城市绿化行政主管部门负责；

（二）各镇（区）管辖的公园、防护绿地和风景林地，由所在镇（区）人民政府负责；

（三）单位附属绿地和单位自建的绿地，由该单位负责；

（四）居住区、居住小区、住宅组团绿地，由开发建设单位或其委托的物业公司负责；

（五）生产绿地（苗圃、花圃、草圃等），由其经营者负责；

（六）铁路公路沿线、江河两岸、水库周围等防护绿地由法律、法规规定的主管部门负责。

绿化行政主管部门应当加强对各责任单位绿化建设的监督管理并给予技术指导。

第十九条 任何单位和个人，不得擅自占用城市绿地、绿化设施。已占用的，应当限期退还，并恢复城市绿地的使用功能。

第二十条 城市公共绿地、居住区绿地、风景林地内应当严格控制开设商业和服务经营设施。确需设点经营的，必须向绿地管理单位提出申请，经市城市绿化行政主管部门审核，由市城建规划行政主管部门批准，并向市工商行政管理部门申请办理营业执照后，方可在指定地点从事经营活动。

城市基础设施建设影响城市绿化的，建设单位必须在设计和施工前制定保护措施，并报市城市绿化行政主管部门批准后，方可施工。

第二十一条 因建设或者其他特殊需要临时占用城市绿地的，须经市城市绿化行政主管部门同意，按恢复绿地实际费用向市城市绿化行政主管部门交纳恢复绿化补偿费，并到市城建规划和国土部门办理有关手续。

占用期满后，由市城市绿化行政主管部门组织恢复绿地。临时占用绿地造成相关设施损坏的，占用者应当承担赔偿责任。

第二十二条 任何单位和个人不得损坏城市树木花草和绿化设施。造成损害的，应当承担赔偿责任。

因城市建设需要砍伐城市绿化树木或拆除绿化设施的，须报市城市绿化行政主管部门批准，并由其组织实施。所需费用由申请单位支付，有关法律、法规另有规定的，从其规定。

第二十三条 对城市古树名木实行统一管理、分级养护。绿化行政主管部门应建立古树名木档案和标志，划定保护范围，并挂牌标明编号、树名、别名、科属、栽植年代、管理责任单位或责任人等。古树名木所在地的所属单位或个人，是该古树名木的管理责任者。

第二十四条 对新发现的古树名木，由市城市绿化行政主管部门组织鉴定确认。

第二十五条 严禁砍伐或者迁移古树名木，因公益性市政建设确需迁移古树名木的，应按法定程序报省有关部门审核批准。

第二十六条 在城市绿地内，禁止下列行为：

（一）倾倒、排放有毒有害物质，堆放、焚烧物料；在树木和公共设施上涂、写、刻、画和悬挂重物；

（二）攀、折、钉、栓树木，采摘花草，践踏地被，丢弃废弃物；

（三）损坏绿化的娱乐活动；

（四）以树承重、就树搭建；

（五）采石取土、建坟；

（六）其他破坏城市绿化及其设施的行为。



第四章 监督管理



第二十七条 违反本办法的行为，由市城市绿化行政主管部门依法予以处罚。

第二十八条 改建、扩建工程项目的配套绿化用地达不到本办法第十条规定标准的，经市城市绿化行政主管部门审核，报市政府批准，由建设单位承担补偿责任，按照所缺少的绿化用地面积交纳绿化补偿费。

第二十九条 违反本办法第十一条规定的，责令停工，限期改正；造成经济损失的，由责任单位承担赔偿责任。

第三十条 违反本办法第十二条、第十五条规定无证设计或施工的，责令停止设计、施工，并分别对项目建设单位、设计单位和施工单位处以5000元以上10000元以下罚款。

第三十一条 违反本办法第十九条规定，擅自占用城市绿地的，责令限期退出，恢复绿化，并处以每平方米300元以上600元以下罚款。

第三十二条 违反本办法第二十条第一款规定，擅自在城市公共绿地内设置经营服务点的，责令迁出、拆除和赔偿损失，并处以1000元以上5000元以下罚款。

违反本办法第二十一条规定，不交纳恢复绿化补偿费的，责令限期交纳；超过占用期限的，责令限期归还，并按照所占面积处以恢复绿化补偿费2倍的罚款。

第三十三条 违反本办法第二十二条规定，擅自砍伐、迁移树木的，处以树木赔偿费5倍的罚款。

第三十四条 违反本办法第二十六条第（二）、（三）项规定的，处以100元以上500元以下罚款。

第三十五条 违反本办法第二十六条第（一）、（五）、（六）项规定的，处以500元以上1000元以下罚款。

第三十六条 违反本办法第二十六条第（四）项规定的，对组织者处以2000元以上5000元以下罚款。

第三十七条 城市绿化行政执法人员依法履行监督管理职责时，应当出示省人民政府统一制发的行政执法证件。

第三十八条 城市绿化行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门按其情节轻重给予批评或行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第三十九条 当事人对城市绿化政行政主管部门作出的行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或直接向人民法院起诉。



第五章 附 则



第四十条 本办法的绿化补偿费、恢复绿化补偿费的收取标准，按规定程序经市物价局审核，报市政府批准后执行，并实行收支两条线管理。上述补偿费纳入城市绿化专项资金，专款专用，由市财政部门进行监督。

第四十一条 本办法由东莞市市政公用事业管理局负责解释。

第四十二条 本办法自2002年7月1日起施行。我市过去有关绿化管理规定与本办法不一致的，按本办法执行。