从TRIPS协议看我国新著作权法存在的几个问题/郝芸

作者:法律资料网 时间:2024-06-24 20:39:24   浏览:8265   来源:法律资料网
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To Evaluate Some Problems of Copyright Law as Amended
2001 through TRIPS Agreement

HAO Yun
(Southwest university of political science and law, 400031)
Abstract: As a member of WTO, China should observe TRIPS agreement. On the whole, Copyright law amended 2001 makes copyright protection in China satisfy the requirements set by TRIPS agreement with which some provisions of it are not consistent. Therefore, from the point of TRIPS agreement, this paper analyzes some problems of Copyright law amended 2001, in order to make some suggestions.
Key words: Copyright law TRIPS agreement the Berne convention


从TRIPS协议看我国新著作权法存在的几个问题

郝 芸1


内容摘要:我国是世界贸易组织的成员,必须遵循TRIPS协议的规定。修改后的著作权法使著作权的保护水平基本达到了该协议的要求。但是,尚有一些规定与TRIPS协议不相符合,本文试从该协议的角度,分析新著作权法中存在的几个问题,以为建议。
关键字:新著作权法 TRIPS协议 伯尔尼公约

2001年10月27日九届全国人大常委会第二十四次会议通过了《中华人民共和国著作权法修正案》。这个修正案的通过,使我国著作权法律进一步完善,标志着我国的著作权保护达到了新的水平。尤为值得一提的是,此次修改使我国的著作权法(以下简称新著作权法)与世界贸易组织的知识产权协议(即TRIPS协议)的规定基本达成一致,取得了相当大的进步。但也并不是说新著作权法就毫无缺憾,因为即便就是从TRIPS协议的角度来看,该法也存在一些不尽如人意的地方。而我国作为世界贸易组织的成员,有义务遵循TRIPS协议的规定,使国内法所提供的保护不低于它所设定的最低保护水平,所以,这些不足至少阻碍了我国履行此项义务。下文将结合TRIPS协议,对其中几个问题进行简要评析。
一、超国民待遇问题
从总体上说,我国原著作权法的主要条款与有关国际公约基本协调,有些明显与公约冲突的条款,通过《实施国际著作权条约的规定》,以及《民法通则》第142条关于涉外民事关系可以适用国际条约的规定,使对外国公民著作权保护的法律冲突问题得到了较为妥善的解决,但另一方面却导致了一个严重问题的产生,那就是,依据当时的著作权法律法规,对公约其他成员国作者著作权的保护,比对中国作者著作权保护的水平高,从而使外国著作权人享有超国民待遇。
超国民待遇严重挫伤了我国作者的创作积极性,因此新著作权法对一些条文做出了修改,反映了立法的进步,但至今仍未根除。就其产生的原因看,可以分为以下两种:
其一,因国内著作权的保护水平低于TRIPS协议的保护水平而产生的超国民待遇。这类超国民待遇出现的原因在于,著作权法没有达到我国参加的国际著作权条约的标准,尤其是伯尔尼公约规定的最低标准(该标准是一国在加入伯尔尼公约后必须给予其他成员国公民的最低保护标准)。
在这里讨论这种超国民待遇具有普遍意义,因为迄今为止新著作权法都仍有不少规定没有达到TRIPS协议的要求。如新著作权法第32条规定:“作品刊登后,除著作权人声明不得转载、摘编的以外,其他报刊可以转载或作为文摘、资料刊登,但应当按照规定向著作权人支付报酬。”而伯尔尼公约第10条之2规定,即使未经作者声明保留,此种转载也仅局限于有关政治、经济或宗教问题的报刊时事文章,而非报刊上所刊登的任何作品。很显然,新著作权法达不到伯尔尼公约的保护水平,因而不适用于外国人,这样就产生了双重标准,出现了在版权方面对外国人的保护优于我国公民的局面。
如果我国的著作权法能够完全达到TRIPS协议及伯尔尼公约的相关要求,一方面既解决了由此而来的超国民待遇问题,另一方面也算是履行了TRIPS协议下的义务。
其二,因著作权法的某些特别规定而产生的超国民待遇。根据新著作权法第2条、第11条、第16条,在我国,著作权人不但包括公民,还包括法人或其他组织,法人作品、职务作品中也屡屡出现单位是著作权人和作者的现象。而伯尔尼公约和TRIPS协议一致认为“作者”就是指“国民”,这样一来,我国法人或其他组织的著作权在国外得不到承认,而外国法人或其他组织却因为我国著作权法的规定得到合法保护,由此产生了不公平的超国民待遇。如何有效地保护法人和其他组织的利益,又不与现行国际公约冲突,还需要我们在以后的著作权法修改中进一步协调、解决。
但是,这类超国民待遇不是本文讨论的重点,所以下文将着重指出几个尚未达到TRIPS协议要求的不足点。
二、实用艺术作品的保护
新著作权法将杂技艺术作品、建筑作品、计算机软件及内容的选择或者编排体现独创性的数据库或者其他材料的汇编作品都增列为受保护的客体,基本上与《保护文学艺术作品的伯尔尼公约》(以下简称伯尔尼公约)的保护范围相一致,也即是基本达到了TRIPS协议的要求,但是唯独遗漏了实用艺术作品。伯尔尼公约第2条第(1)款明确要求保护实用艺术作品,同时在第7条规定了其保护期不应少于自该作品完成时算起二十五年。而我国长期忽视对该作品的保护,新著作权法仍旧没有将之列为受保护的客体,更谈不上说什么保护期了。在著作权法修改之际曾有学者建议,或者将这类作品作为外观设计由专利法保护,或者由著作权法保护。[1]不过,从新修正的专利法来看,似乎没有将实用艺术作品作为外观设计加以保护,这就使该作品的保护问题没有能彻底落实。而且即便作为外观设计进行保护,也不合适,原因在于:其一,伯尔尼公约保护实用艺术作品,奉行的是版权的自动保护原则,而专利法保护外观设计,必须经过专利申请及审批程序,如果将其作为外观设计保护,显然与伯尔尼公约的初衷不符;其二,同样,作为外观设计,会受到严格的强制许可制度的限制,也背离了版权保护相对自由宽松的宗旨。所以,实用艺术作品应该由著作权法保护,当前宜将它归为新著作权法第3条(九)项的“其他作品”加以保护,以后在修改中再由著作权法明文规定之。
三、著作权的限制和例外
TRIPS协议第13条明确地提出:“出于某些特殊情况而对著作权所作的限制,不得与作品的正常使用相冲突,而且不得不合理地损害著作权人本应享有的合法利益。” 这一规定,虽未具体讲到什么是允许的权利限制,而仅仅是强调了版权限制的基本原则,实际上暗含着对伯尔尼公约已明文规定允许的几种“合理使用”也持保留的态度。这反映了当前国际上要求加强对版权的保护,放松对版权的限制这样一种趋势。[2]一般来说,合理使用与法定许可、强制许可即是对著作财产权的限制。对著作权人的权利限制过多、过宽,不合理的损害了权利人的合法权益,曾是我国著作权法中一个相当突出的问题。就此,我国新著作权法顾及了现代著作权法发展的趋势,借鉴了国外的某些经验,初步总结出限制著作权的若干情况,使这个问题得到明显的改善。但是在适用范围和条件方面的规定尚不够严密、具体,不要说达到TRIPS协议的要求,就连伯尔尼公约的要求也没能完全达到,这样既容易造成对相关规定的滥用,又有与TRIPS协议背离之虞。具体讲来,这些不甚恰当的规定有:
(一)科研使用,新著作权法第22条规定,“为学校课堂教学或者科学研究,翻译或者少量复制已经发表的作品,供教学或者科研人员使用,但不得出版发行”属于合理使用的范围,笔者认为,这样的规定还不够严密,因为一般来说,学术机构、非营利性的教学组织所进行的研究活动,应属于合理使用范围,但营利性实体使用他人有著作权的作品、非营利性的实体将其用于营利目的都应视为不合理使用,因为这有损原作的潜在市场。所以,并不是所有的教学、科研人员的“使用”都是合理使用,立法的规定应当更加详实。
(二)公务使用,第22条还规定,“国家机关为执行公务在合理范围内使用已经发表的作品”也属于合理使用。鉴于伯尔尼公约没有对这种情况做出明确的规定,我国著作权法可参照有关国家立法将此处的国家机关明确规定为“政府与司法部门”。同时,鉴于该公约只允许对“政治演说、法律诉讼中的演说”等口述作品用多种方式使用,而对其他作品只能在有限制的条件下,以复制(包括摘录)、翻译和广播等三种方式使用,方可视为是“合理使用”,故宜将公务使用的方式限定为复制与翻译,而不应包括表演、改编、整理等。
(三)免费表演,根据22条的规定,“免费表演已经发表的作品,该表演未向公众收取费用,也未向表演者支付报酬”也属于合理使用的范畴。显然这里的“免费”是指该表演既不对表演者付酬,也不对观(听)众收费。这一规定与伯尔尼公约相比,存在较大差距,该公约并未对此做出规定,但是它对合理使用却有一个总的限定,即“必须符合正当习惯或善良习惯”。而现今著作权法的这条规定却不大合理,借鉴一些国家的做法,我国对免费表演似应做出一定限制,即规定不得以营利为目的,包括直接或间接的营利目的。诸如公司、企业为宣传商品而举行的“免费”演出,旅店、饭店为招待顾客而“免费”演奏音乐作品或演出,即使不向观(听)众收费,也是营利性质的,应该排除在合理使用范围之外。
(四)上文曾提及的新著作权法第32条第2款的规定也不符合伯尔尼公约的要求。该条实际上是一则法定许可制度,指除非作者声明不得转载、摘编,其他报刊可以向著作权人支付报酬,转载或刊登其已经发表的作品。但是伯尔尼公约对此有更为严格的限制,该公约第10条之2明确将这类转载局限于有关政治、经济或宗教问题的报刊时事文章,而不是报刊上刊登的任何作品。因此,这一条规定还需要斟酌修改。
四、执法措施
TRIPS协议的第三部分规定了知识产权的执法,第41条更明确了各成员国有义务在其国内法中提供该部分规定的执法程序。在我国入世谈判过程中,知识产权的实施与保护措施尤其是著作权的保护措施就曾经是我国与欧、美、日、澳等发达国家谈判的障碍。因为我国著作权法在打击盗版、侵权方面,与TRIPS协议的有关规定存在较大的差距。经过修改,新著作权法明显的改进了执法规定,加大了保护力度,具体表现在:引入了“法定赔偿”制度、接受“即发侵权”概念,并与此相结合确立了诉前的行为保全与财产保全程序、规定了证据保全及配套的规则、在相关环节规定了举证责任的倒置,等等。其中,禁令与“法定赔偿”制度等的引入相对于我国以前的执法体系来说,其变化还是根本的。毋庸置疑,这些改进拉进了新著作权法与TRIPS协议的距离,但是新著作权法仍不能与TRIPS协议的执法水平相提并论,尚需要完善。具体而言,这些不足主要体现在以下几个方面:
(一)关于民事和行政程序及救济
其一,缺少将侵权产品排除出商业渠道的规定。
TRIPS协议第44条规定:“司法当局应有权令一方当事人停止侵权,特别是应有权在清关后立即阻止那些涉及知识产权侵权行为的进口商品进入其管辖内的商业渠道。除非当事人是在知道或有合理理由知道从事这些客体的买卖会构成知识产权侵权之前获得或订购这些商品的。”
这条规定实际上赋予了法院等司法机关在海关放行侵权商品后,得禁止这些产品进入国内市场的权利,它有助于及时制止更大规模的侵权。事实上,伯尔尼公约第16条第(1)款也要求成员国对作品的侵权复制品进行扣押。但遗憾的是,它并没有引起我国立法机关的重视,在我国的新著作权法中也无从体现,如果增加这条规定,不但满足了TRIPS协议的相关要求,也有助于打击盗版、侵权。
其二,缺少权利人享有知情权的规定。
TRIPS协议第47条规定:“各成员可规定,司法当局应有权责令侵权人告知权利持有人有关参与生产和分配侵权产品或服务的第三者的身份,以及他们的分配渠道,除非这种行为与该侵权的严重程度不成比例。”赋予知情权,有助于权利持有人通过法定程序了解有无受到潜在侵权的可能性及可能性大小,我国新著作权法没有作此规定,不能不说是一种缺憾。
其三,缺乏对著作权滥用的必要的、完善的限制措施。
TRIPS协议设置了防止著作权滥用的限制措施,主要表现在:
1.第48条关于对被告的赔偿的规定,即“如应一方当事人请求采取了相应措施而该当事人系滥用有关执法程序,则司法当局有权责令该当事人向受到错误禁止或限制的当事人因这种滥用而遭受的损害提供足够的补偿。司法当局还有权责令该当事人向被告支付包括相应的律师费用在内的费用。”
2.第50条第7款规定,“如果临时措施被撤销或由于申请人的任何作为或不作为而失效,或如果随后发现不存在知识产权侵权或侵权的威胁,则应被告请求,司法当局应有权责令申请人向被告因这些措施遭受的任何损失提供适当的补偿。”
我国新著作权法在第49条中规定了诉前禁令——诉前财产保全和行为禁止,并且通过适用《民事诉讼法》的相关规定,使被申请人因申请人滥用权利而遭受的损失能够得到补偿,从而维护了他的合法权益。但是,我国新著作权法至今没有一条对被告进行“适当补偿”的规定,这一方面不利于保护被告的合法权益,另一方面也容易导致当事人对著作权的滥用。
(二)临时措施
TRIPS协议的第50条明确要求各成员应使其司法当局有权采取及时、有效的临时措施,以制止侵权行为、保全侵权证据。
我国新著作权法就缺少这样一条总则性规定。虽然新增了诉前禁令,包括诉前财产保全、行为保全程序,也规定了诉前证据保全措施,在一定程度上起到了弥补立法空白的作用,但是由于缺乏总括性的授权条款,大大制约了司法当局执法的灵活度,使其在面临一些未明确授权的情况时“不敢越雷池一步”。就以禁令为例,新著作权法增加了诉前禁令,但由于没有关于诉中禁令的规定,司法当局在实际操作中就不敢启动诉中行为保全程序。因此,考虑到TRIPS协议的规定和我国需要加大打击盗版力度的实际情况,我国应在著作权法中明确授权司法当局有权采取临时措施,而不宜作过多限制。
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关于印发《大连市扶持农业产业化发展财政专项资金管理办法》的通知

辽宁省大连市财政局 大连市农村经济委员会


关于印发《大连市扶持农业产业化发展财政专项资金管理办法》的通知

大财农〔2008〕362号




各区市县(先导区)财政局、农业行政主管部门:

为进一步提升我市农业产业化经营水平,完善农业产业化链条,促进农民增收,根据《中共大连市委大连市人民政府关于加快统筹城乡发展全面推进社会主义新农村建设的实施意见》(大委发〔2008〕3号),结合我市实际,市财政局、市农村经济委员会研究制定了《大连市扶持农业产业化发展财政专项资金管理办法》,现印发给你们,请遵照执行。

附件:大连市扶持农业产业化发展财政专项资金管理办法

大连市财政局

大连市农村经济委员会

二○○八年七月二十九日





大连市扶持农业产业化发展财政专项资金管理办法



第一条 为进一步提升我市农业产业化经营水平,完善农业产业化链条,促进农民增收,根据《中共大连市委大连市人民政府关于加快统筹城乡发展全面推进社会主义新农村建设的实施意见》(大委发〔2008〕3号),结合我市实际,制定本办法。

第二条 农业产业化发展财政专项资金,是市政府为提升完善农业产业化经营设立的财政补助资金。扶持重点:

(一)扶持农产品出口生产基地建设;

(二)扶持兴办农产品储藏业;

(三)支持和引导农民参加农产品展销活动;

(四)鼓励经销大户到境外开办农产品经销企业,开拓国外市场;

(五)支持农产品产地批发市场建设,提高交易能力;

(六)支持发展名牌农产品;

(七)扶持新建、扩建、改造水果、蔬菜、食用菌等加工项目;

(八)其他按国家政策规定需扶持的项目。

第三条 每年择优扶持具有带动能力的农产品出口生产基地,每个基地给予一次性以奖代补资金15万元。扶持条件:

(一)出口农产品生产基地以企业+基地+农民专业合作经济组织+农户方式组成,连续3年与农户签订出口农产品收购合同,基地面积达到规定的规模,即蔬菜种植面积在500亩以上,食用菌种植面积在100万帘以上,水果种植面积在1000亩以上,并实行标准化生产;花卉种植面积在100亩以上;肉鸡养殖规模在100万只以上;蛋鸡养殖规模50万只以上;生猪饲养规模10万头以上;肉牛饲养规模1万头以上。出口企业与基地须有紧密联系的契约合同,基地所生产、加工的产品80%以上实现出口。

(二)出口企业须经国家出入境检验检疫部门备案注册,其原料基地已经注册或正在申办注册,并按照农产品进口国的质量要求建立出口农产品种植、养殖档案和质量可追溯体系。建立出口产品生产的投入品使用标准和管理档案,建立病虫害预测预报体系,实行病虫害的生物防治和物理防治,使用生物农药,减少化学农药的使用。在农药及虫害防治的主要阶段实施药物的集中发放、回收管理。

(三)出口企业具有农产品进口国认同的国际质量体系认证和国内质量认证。

第四条 重点支持水果、蔬菜储藏业发展,促进农产品的跨区域流通和反季节供应。凡当年在农村原料产地新建储藏量在1000吨以上、投资额在300万元以上的储藏库,其投资视同贷款由市财政给予一次性贴息。

第五条 凡在农村投资新建农产品产地批发市场(面积5000平方米以上)、农贸市场(面积2000平方米以上),钢结构全封闭或半封闭,室内水泥地面、室外有柏油道通行,给排水齐全,有垃圾存放场所,农产品检验检测、市场信息等方面功能齐全的,视建设情况,农产品产地批发市场一次性给予以奖代补30万元,农贸市场一次性给予以奖代补20万元。

第六条 在国外开办经销实体的业户(有注册、有场所、有住所),年销售我市农产品数量2000吨以上、带动农户1000户以上的,由市政府给予5—10万元一次性奖励。

第七条 市农村经济委员会积极组织商业企业与产地开展农商对接活动,每年在市内举办一次大型农产品展销活动,凡我市农民参展的一律免费。对具有一定影响的全国性农产品展销活动,也要组织我市农民、农民专业合作经济组织和农业企业参加,展销费用由市财政给予适当补助。

第八条 对年内获得国家、省、市级名牌农产品的企业及为获得国家农产品地理标志证明的承办单位给予以奖代补资金。获中国名牌农产品的企业,一次性奖励30万元;获辽宁名牌农产品的企业,一次性奖励15万元;获大连名牌农产品的企业,一次性奖励5万元;获国家农产品地理标志证明的一次性奖励30万元。

同一企业有下列情形之一的,只给予一次性奖励:

(一)同一商标使用在多个产品上的;

(二)多个商标使用在同一产品上的;

(三)同一产品获得多个级别名牌产品称号的,以最高奖项给予一次性奖励。

第九条 对当年新建、扩建、改造水果、蔬菜、食用菌等加工项目,凡当年固定资产投资1500万元以上,加工水果、蔬菜、食用菌占加工量的80%以上,带动农户1000户以上,吸纳就业300人以上,视建设水平给予一次性以奖代补,其中:固定资产投资额达到1500万元以上的,给予以奖代补70万元;固定资产投资额达到2500万元以上,给予以奖代补120万元;固定资产投资额达到3500万元以上,给予以奖代补170万元。

第十条 符合农业产业化发展财政专项资金扶持条件的项目,当年已由市政府通过财政支农、农业综合开发、基本建设、科技支农等形式扶持而达到或超过本办法规定补助标准的,不再补助,不足部分可以补足。

第十一条 符合农业产业化发展财政专项资金扶持条件的项目,须按以下程序申报:

(一)符合本办法扶持的企业和个人,向所在乡镇人民政府(街道办事处)提出申请,并提交详细材料(其中果蔬出口项目需提供海关部门提供的出口单据、银行贷款凭证以及向农民收购农产品情况的收购货单和结算单等材料),同时将申报内容输入“大连市财政支农项目网”(以下简称“支农项目网”,网址及输入方式另行公布)。

(二)乡镇人民政府(街道办事处)按本办法规定对农业产业化项目进行审查,认为符合条件的,分别向区市县(先导区)农业行政主管部门、财政局申报,同时由乡镇政府(街道办事处)负责在支农项目网上公布所有项目的申报情况。

(三)各区市县(先导区)农业行政主管部门、财政局对各乡镇(街道)上报扶持项目,应抓紧组织评审,经确认符合条件的,两部门应联合行文,并附《区(市、县、先导区)局、财政局关于农业产业化项目评审报告》,分别报市农村经济委员会、市财政局,同时由各区市县(先导区)财政局将上报项目输入支农项目网。

(四)市农村经济委员会须按办法规定,会同有关部门在区市县(先导区)项目申报截止日期后的30日内,依据建设标准完成对各县区(先导区)上报项目的评审,并将评审结果和确定的预选扶持项目正式行文送市财政局。市财政局在收到市农村经济委员会文件后,依据本办法和有关规定进行政策性审核,并在支农项目网上公示,公示期满,经市财政局会同市农村经济委员会核准,市财政局将补助资金拨付到各区市县(先导区)财政。

第十二条 符合扶持条件的项目,市、区市县(先导区)及乡镇(街道)应在收到申报材料之日起15日内做好落实工作。区市县(先导区)向市的申报截止日期为每年的9月31日。

第十三条 乡镇政府(街道办事处)和区市县(先导区)农业行政主管部门、财政局要据实申报,市农村经济委员会、市财政局要严格把关。对弄虚作假骗取财政资金的行为,将依据《财政违法行为处罚处分条例》(国务院令第427号)进行处理、处罚。

第十四条 对市财政拨付的专项资金,区市县(先导区)及财政部门应在收到上一级财政部门拨款文件之日起15个工作日之内拨付,并将拨款情况报市财政局。市财政局将会同市农村经济委员会对项目资金落实情况进行跟踪检查和监督。对违反规定的单位和责任人,将依据《财政违法行为处罚处分条例》(国务院令第427号)进行处理、处罚。

第十五条 本办法由大连市财政局、大连市农村经济委员会负责解释。

第十六条 本办法自发布之日起施行,原《关于修订〈大连市农产品加工龙头企业政专项资金管理办法〉的通知》(大财农字〔2004〕191号)、《大连市开拓农产品市场财政专项资金管理办法》(大财农字〔2004〕154号)、《关于我市农产品加工龙头企业有关政策问题的补充规定》(大财农〔2006〕159号)和《大连市水果蔬菜出口贷款财政贴息办法》(大财农〔2005〕331号)同时废止。




天津市房地产市场管理规定

天津市人民政府


《天津市房地产市场管理规定》,已经市人民政府批准,现予发布施行。

                           市 长  张立昌
                          一九九三年九月三日

            天津市房地产市场管理规定


天津市人民政府令
 (第11号)


第一章 总则





  第一条 为发展我市房地产经济,维护房地产市场秩序,根据国家有关规定,结合本市实际情况,特制定本规定。


  第二条 公民、法人或其他组织在本市行政区域内进行房屋(含附属物)及其相关土地使用权的买卖、租赁、互换、抵押均适用本规定。
  通过出让方式取得的国有土地使用权的有偿转让按国家和本市有关规定办理。


  第三条 房地产交易应遵循自愿、公平、等价、有偿、诚实信用的原则,不得损害社会公共利益和他人的合法权益,禁止私下交易。


  第四条 天津市房地产管理局是市人民政府管理全市房地产市场的行政主管部门,天津市房地产产权市场管理处负责全市房地产市场的日常管理工作。
  区(县)房地产管理局负责本行政区域内的房地产市场管理工作,并接受市房地产管理局及市房地产产权市场管理处的业务指导。


  第五条 凡从事房地产经营的单位,必须经天津市房地产管理局进行资质审查合格,并经工商管理部门核发营业执照后,方可开业经营。
 
第二章 房地产买卖





  第六条 房地产买卖是指房屋所有权人将房屋所有权及其相关土地使用权转让给买受人,由买受人给付原房屋所有权人约定价款的行为。


  第七条 房屋所有权转移时,该房屋使用范围内占有的土地使用权同时转移;房屋产权分割转让的,各房屋所有权人按相应的比例占有土地使用权,但同一幢房屋所占有的土地使用权整体不可分割。


  第八条 出售的房地产(不含商品房),必须具有房屋所有权证和土地使用证。


  第九条 开发建设的商品房,包括期房(含境外销售),售前均须到市房地产产权市场管理处申领《商品房销售许可证》;出售期房,必须是完成主体工程投资额百分之二十以上;竣工后仍未售出的房屋,应按规定向房地产主管部门办理产权登记;购买期房以后,在房屋竣工以前需要转让的,应予以公证并按有关规定办理手续。


  第十条 买卖房地产应经房地产评估部门进行价格评估,评估价格作为缴纳契税和有关费用的依据。


  第十一条 本市全民所有制单位买卖非住宅房屋,凭区县局级主管部门的批准文件;集体所有制单位买卖非住宅房屋,凭上级主管部门的批准文件;公民买卖房地产,凭本市城镇居民常住户口本和身份证。
  外地单位、个人和港澳台同胞、外国公民、法人及其他组织等购买房屋,须经市房地产产权市场管理处批准。


  第十二条 机关、团体、部队、企事业单位因需要必须购买本市私有房屋的,按国家和本市的有关规定办理。


  第十三条 出售已经出租的房屋,房屋所有权人须提前三个月通知承租人,在同等价格条件下,承租人享有优先购买权。


  第十四条 出售共同共有的房屋,须经全体共有人同意;按份共有的房屋,其共有人有权处分其自有的份额;出售共有房屋时,在同等价格条件下,其他共有人享有优先购买权。


  第十五条 凡出售通过房改购买的部分产权房屋或单位补贴购买的房屋,按本市的有关规定办理。


  第十六条 房地产买卖应当使用天津市房地产管理局统一印制的房地产买卖合同。


  第十七条 单位之间的买卖及涉外房地产买卖,双方应共同到市房地产产权市场管理处办理交易手续;个人之间的买卖和单位购买私房及个人购买公房的,到房屋所在区、县房地产管理局办理交易手续。对未办理交易手续、未缴纳税费的房屋,不予办理房屋产权及土地使用权转移手续。


  第十八条 房屋所有权人可依法处分其房屋,但有下列情形之一的房屋不准买卖:
  (一)无合法产权证件或产权证件被注销、吊销的;
  (二)房屋权属有争议的;
  (三)依法公告拆迁的;
  (四)经鉴定为危险房屋的;
  (五)违章建筑;
  (六)依法限制产权转移的。

第三章 房地产租赁





  第十九条 房地产租赁是指房屋所有权人及其相关土地使用权人作为出租人将其房屋、土地使用权出租给承租人使用,由承租人向出租人支付约定租金的行为。


  第二十条 凡出租房屋的单位(个人)须向房屋所在区(县)房地产管理局申领房屋租赁许可证后方可出租。


  第二十一条 房屋所有权人依法出租房屋,租赁双方应签订租赁合同,使用市房地产管理局统一印制的房屋租赁合同。


  第二十二条 出租私有房屋,其租凭契约须经房屋所在区(县)房地产管理局鉴证,并核收租金总额百分之五的鉴证费,由租赁双方各担负百分之五十;租赁双方一方为外国公民、法人及其他组织的,或者单位自管产非住宅房屋出租的,应到市房地产管理局办理鉴证手续,并核收租金总额百分之二的鉴证费,由租赁双方各负担百分之五十。


  第二十三条 承租人征得出租人的同意可以将租用的非住宅房屋转租给他人,并协商收益分配。房屋转租的期限不得超过原租赁合同所规定的期限。


  第二十四条 本市单位租赁房屋,应持有营业执照和批准证件;外省市单位(个人)租赁本市房屋的,应持有当地政府有关部门出具的证明。


  第二十五条 房屋租金,一般应执行市政府批准的统一标准,其中出租的私有房屋和执行协议租金的公有房屋,由租赁双方商定协议。

第四章 房屋互换





  第二十六条 房屋互换是指公民、法人及其他组织交换房屋使用权的行为,房屋互换应征得产权人同意,本着自愿互利,合理用房的原则进行。


  第二十七条 有本市城镇常住户口和合法住房凭证的方可换房。合法住房凭证,包括房屋所有权证(指自有房产)和房屋租赁合同,其中住用单位自管产的,还包括产权单位同意换房的证明。跨省市换房的,还须持调令、公安部门户口准迁证等文件办理换房手续。


  第二十八条 属于双方在同一行政区域内换房的,互换双方在本区换房站办理手续;属于跨区换房的,可任选互换一方房屋所在区换房站办理手续;属于跨省市换房的,到市换房总站办理手续;互换房屋,在办理变更使用关系和租赁合同的手续时,应按规定缴纳费用。


  第二十九条 互换房屋所有权和使用权的以及差价换房的具体办法由市房地产管理局拟订,报经市人民政府批准后施行。

第五章 房地产抵押





  第三十条 房地产抵押是指房屋所有权人将房屋所有权及其相关土地的使用权抵押给贷款人作为担保的行为。


  第三十一条 房地产抵押,当事人应当签订房地产抵押合同,经房地产管理机关鉴证生效。


  第三十二条 房地产抵押合同签订后,当事人应到当地房地产主管部门办理抵押登记,其中抵押人属于外国公民、法人及其他组织的到市房地产产权市场管理处办理抵押登记。抵押登记后由抵押权人领取《房屋他项权证》,并按房屋抵押价款的千分之二缴纳手续费。手续费由抵押双方当事人各负担百分之五十。抵押合同终止时,当事人应到原登记机关办理抵押注销登记手续。


  第三十三条 房地产抵押期间,该房地产的《房屋所有权证》和土地使用证,由抵押人收存。《房屋他项权证》由抵押权人收存。


  第三十四条 同一处房地产设定数个抵押权的,其抵押担保债务之和不得超过该房地产评估现值的百分之七十。


  第三十五条 已设定抵押的房屋,抵押人如需翻建、扩建或改变使用用途时,必须取得抵押权人的书面同意,但抵押合同另有规定的除外。


  第三十六条 有下列情况之一者,抵押权人可向房地产主管部门申请处分抵押房地产,并由天津市房地产拍卖事务所进行公开拍卖:
  (一)抵押人未依约清偿债务的;
  (二)抵押人死亡而无继承人或者受遗赠人的;
  (三)抵押人的继承人或者受赠人拒绝履行清偿债务义务的;
  (四)抵押人解散、破产或者被依法撤销的。


  第三十七条 在设定抵押权时,应由我市经批准的房地产价格评估机构对抵押的房地产进行评估,并出具评估报告书。


  第三十八条 处分抵押房地产所得价款,依下列顺序分配:
  (一)支付处分该抵押房地产之费用;
  (二)支付与该抵押房地产有关的应纳法定税费;
  (三)按抵押顺序依次偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金;
  (四)余额退还给抵押人。

第六章 房地产交易场所





  第三十九条 市、区(县)房地产管理局根据需要,可建立房地产交易场所,主要功能是:
  (一)引导房地产经营单位进入市场。
  (二)为交易当事人提供洽谈、协商的场所和展示行情、市场交易信息等各种服务。
  (三)为房地产经营单位、交易中介服务单位提供合法的经营场所。
  (四)为政府有关部门提供宣传房地产政策法规,进行法律咨询、监督检查房地产交易活动的场所。


  第四十条 成立房地产经纪单位,必须经市房地产产权市场管理处进行资质审查合格,领取《天津市房地产经纪单位资格证书》;
  凡从事房地产中介活动的人员,必须经市房地产产权市场管理处核准,领取天津市房地产经纪人员证书,并加入一个合法的经纪单位开展中介活动。
  房地产经纪人管理的具体办法由市房地产管理局制定。


  第四十一条 房地产交易场所贯彻政企分开、管理与经营分开、组织管理与监督管理分开的原则。主办单位和监督管理部门均不得以经营者身份参与房地产交易活动。


  第四十二条 房地产管理部门,工商行政管理部门,物价管理部门,应依据各自的职责加强对房地产交易活动的管理和监督。

第七章 法律责任





  第四十三条 对违反本规定的单位和个人,由市、区(县)房地产管理局和市房地产产权市场管理处,依照职责分工给予下列处罚:
  (一)对非法从事房地产经营活动的单位和个人没收非法所得,并按非法所得的一至三倍处以罚款。
  (二)对私自买卖城镇房屋的,除令其补办买卖手续、据实补交应纳税费外,视情节轻重按应交契税金额的一至三倍处以罚款。
  (三)对未经批准购买私有房屋的单位,按房价的百分之十处以罚款,并对买方单位主管负责人处以二百元以下的罚款。
  (四)对未经房地产主管部门鉴证租赁合同的,按已收租金总额的一倍处以罚款,罚款额由出租人承担百分之七十,承租人承担百分之三十,并责令补办租赁鉴证手续。
  (五)对未办理换房手续,先行迁入居住的,除令其补办手续外,按每间房屋罚款一百元至二百元。
  (六)对违反换房规定、冒名顶替或假换房,牟取私利的,处以三百元至五百元罚款,并由产权单位收回房屋。
  (七)对未领取《商品房销售许可证》而销售商品房(含期房)的,责令其限期补办有关手续;对逾期办理的,按登记费的三至五倍处以罚款。


  第四十四条 对于非法转租、转让、倒卖房屋使用权的,由产权单位或产权人收回房屋,并由房地产主管部门没收非法所得,按非法所得的一至三倍处以罚款。触犯刑律的,由司法机关追究刑事责任。


  第四十五条 当事人对处罚决定不服的,可于接到处罚通知之日起十五天内向做出处罚决定机关的上级主管部门申请复议,也可以直接向人民法院提出诉讼。逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的部门依法申请人民法院强制执行。

第八章 附则




  第四十六条 天津经济技术开发区、天津港保税区的房地产市场管理按照有关规定办理。


  第四十七条 本规定由天津市房地产管理局负责解释并组织实施。


  第四十八条 本规定自发布之日起施行。以前颁布的有关规定与本规定有抵触的,按本规定执行。