云南省昆明市人民政府


昆明市土地储备管理办法

昆明市人民政府令第97号


《昆明市土地储备管理办法》已经2010年3月2日市政府第152次常务会研究同意，现予公布，自2010年4月2日起施行。

市长 张祖林

二〇一〇年三月二日

昆明市土地储备管理办法

第一章 总 则

第一条 为完善土地储备制度，加强土地宏观调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，合理配置土地资源，提高建设用地保障能力和城市土地经营水平，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）和国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁发的《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）等有关法律、法规和规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内的土地储备及其管理，适用本办法。

第三条 本办法所称土地储备，是指市和县（市）区政府为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发整理、储存以备供应土地的行为。

第四条 市、县（市）区政府批准成立的土地储备机构具体负责土地储备工作；国土部门负责土地征收转用报批、权证发放登记等相关工作；各县（市）区政府负责征收转用组件报批、组织实施征地拆迁等。

土地储备机构可以委托经市、县（市）区政府批准、符合条件的公司进行土地储备工作的具体实施，签订委托合同，并按合同支付管理费。

第五条 本市土地储备实行统一规划、统一收储、统一整理、统一供应、统一管理，提高土地节约集约利用水平。

除国家、省、市政府确定的重点项目用地外，未经储备的土地一律不得供应。

第六条 建立信息共享制度。市级土地储备机构牵头，国土部门、财政部门和人民银行昆明中心支行按月交换土地储备供应数量、资金收支和土地储备机构贷款等相关信息。

第七条 建立土地储备支出审核与拨付制度。土地储备机构及受托进行土地储备的公司严格控制土地储备支出，财政部门及时拨付土地储备支出；财政部门或审计部门组织相关评审。

第二章 土地储备机构及其管理职责

第八条 市政府确定的市级土地储备机构负责统筹、协调和管理全市土地储备相关工作，编制全市土地利用、收储、整理、供应等规划和计划。主要负责实施五华区、盘龙区、官渡区、西山区和呈贡县（以下简称“四区一县”）范围内以及市政府确定的跨县（市）区重点项目周边及配套土地的储备工作。

昆明高新技术产业开发区、昆明经济技术开发区、昆明滇池旅游度假区根据需要，经市政府批准，可以设立土地储备机构，在本区域内行使土地储备工作职责并接受市土地储备机构的业务指导和统筹管理。

除四区一县和三个国家级开发（度假）区，其他县（市）区各设立一个土地储备机构，负责属地辖区范围内的土地储备工作，并接受市土地储备机构的业务指导和统筹管理。

市级土地储备机构对县（市）区土地储备机构进行业务指导，统筹土地收储、整理、供应的规划与计划管理、信息管理。市与县（市）区两级土地储备机构可以依据国家有关政策和规定，签订联合储备协议，约定土地收储、整理和收入分配，进行县（市）区的土地储备。

第九条 昆明市土地储备委员会（以下简称“市储委会”）是市政府实施土地储备工作的领导和决策机构，负责全市土地储备工作的领导和决策，研究制定土地储备的相关政策和制度，审议和批准土地规划储备范围、年度土地储备计划、年度土地储备供应计划和土地储备实施方案等，负责对重大土地储备事项进行决策部署。

市储委会原则上每季度召开一次全会，也可根据工作需要适时组织召开。市储委会及其成员单位职责，另行规定。

第十条 市储委会办公室设在市级土地储备机构，负责市储委会的日常工作；指导、统筹和督促各县（市）区政府和土地储备机构、市级各相关部门开展土地储备工作；收集、研究土地市场动态和土地政策；定期汇总分析全市土地储备工作进展情况并向市储委会汇报；完成市储委会交办的其他工作。

第三章 计划和管理

第十一条 市、县（市）区土地储备机构应当根据土地市场调控和地方经济社会发展的需要，合理确定储备规模，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地，以及列入城乡建设规划的基础设施周边土地、城中村改造和旧城改造等项目涉及的土地。

第十二条 土地储备实行计划管理。土地储备和供应计划由土地储备机构根据经济社会发展中长期规划和计划、土地利用总体规划、城市总体规划、城乡近期建设规划以及土地市场供需状况等编制。

县（市）区下年度土地储备和供应计划经同级政府同意后，于每年9月30日前报送市级土地储备机构。市级土地储备机构牵头，市财政、国土、规划、发改、住建、交通等相关部门配合，统筹编制全市下年度土地储备和供应计划，报市储委会审议批准后，于每年10月31日前提交市财政局，同时送相关单位和各县（市）区政府。

第十三条 年度土地储备和供应计划应包含：年度储备土地规模；储备土地前期开发规模；储备土地供应规模和类别；储备土地临时利用计划；计划年末储备土地规模；储备土地融资需求；储备土地供应预测收入等。

第十四条 经批准的年度土地储备和供应计划，作为实施土地储备和供应，以及办理相关手续的依据。

未列入年度土地储备和供应计划的土地，不得进行储备及供应。确需调整土地储备和供应计划的，报原批准机关批准。

第四章 范围、程序和方式

第十五条 下列土地可以纳入政府储备范围：

（一）因公共利益需要或者实施城市规划，需要收回和统一征用、转用的土地；

（二）以划拨或出让等方式取得的非经营性用地和工业用地，按照城市规划需变更用途为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的土地；

（三）以划拨或出让方式取得的非经营性用地，按照城市规划需变更用途为工业用地的土地；

（四）已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；

（五）土地使用权人申请土地储备机构收购储备的土地；

（六）政府行使优先购买权取得的土地；

（七）依法收回使用权的闲置土地；

（八）土地使用者未按约定及时足额缴纳土地价款，或未在规定的期限内动工开发，依法收回的土地；

（九）因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因，停止使用而依法收回或收购的土地；

（十）经核准报废的公路、铁路、机场、矿场等收回使用权的土地；

（十一）土地使用权期限届满，土地使用者在规定的期限内未申请续期或者虽申请续期但未获批准的土地；

（十二）依法没收的土地；

（十三）政府指令需要进行储备的土地；

（十四）其他依法应纳入政府储备的土地。

第十六条 土地储备机构实施年度土地储备和供应计划，应当编制土地储备实施方案。

市土地储备中心编制的方案报市储委会批准后实施，县（市）区土地储备机构编制的方案报同级政府批准后实施。

第十七条 土地储备实施方案应当包含以下内容：

（一）土地的范围、面积、现状；

（二）土地的权属关系、用地手续批准情况等；

（三）储备用地的控制性详细规划或地块的规划条件；

（四）征地拆迁费（收购补偿费）、前期开发整理费用、税费、融资利息、土地储备管理费等土地储备支出；

（五）储备地块的筹资方案；

（六）计划土地供应方式和价格；

（七）土地出让价款的付款方式、缴库时限、交地时间、用地开发要求等土地交易条件说明；

（八）其他需要说明的事项。

第十八条 对需办理农用地转用和土地征收手续的储备土地，由土地储备机构配合县（市）区政府组织报批组件，负责支付相关税费和征地拆迁费；国土部门负责办理报批手续，并配合县（市）区政府组织实施土地征收。

纳入储备的土地，由土地储备机构筹集资金并及时拨付，县（市）区政府负责组织实施征地拆迁及补偿工作，按照国家、省、市有关规定严格进行征地和拆迁补偿。

第十九条 按照规划一批、报批一批、征收一批的原则，抓好规划储备向指标储备转化、指标储备向实物储备转化。纳入储备的土地，需按规划完成土地整理等工作，适时组织土地供应，以满足产业结构调整、基础设施建设等经济社会发展的用地需求。

第二十条 规划储备土地范围由土地储备机构会同规划、国土、发改、住建等相关部门拟定。经市储委会批准后，规划部门负责组织划定储备土地红线，明确土地用途等基本规划建设条件；国土部门负责核发规划储备土地的批准文件。

纳入规划储备范围内的土地，暂停规划选址定点、暂停发放建设用地规划许可证、严控户籍迁入和土地用途变更等。由市级土地储备机构会同市规划、国土、住建、公安等部门，另行制定具体实施细则。

第二十一条 按照规划储备土地的批准文件、储备土地红线范围，经土地储备机构申请，国土部门负责办理储备土地的权属登记手续，核发作为储备土地权属证明的权属证书，并完成所需的其他登记手续。

土地储备权属证书由国土部门统一印制，记载事项为：

（一）土地使用权人填写为“土地储备机构名称”；

（二）使用权类型填写为“政府储备”；

（三）土地用途填写为“储备用地”；

（四）储备面积以勘测定界面积为准；

（五）记事栏中注明“该土地为政府储备土地，经申请进行土地储备权登记”；

（六）证书附图可使用宗地图或勘测定界图；

（七）其他应记载的事项。

第二十二条 国有存量用地收购储备可采取下列方式：

（一）货币补偿收购。土地储备机构按照批准确定的收购补偿价格，与原土地使用权人签订土地收购合同，根据合同约定采用货币补偿方式直接收购储备土地。

（二）土地置换收购。原土地使用权人将其使用的国有土地交给土地储备机构纳入储备，土地储备机构按用途不变和等价原则，在储备土地中拟定另行选址置换方案，经本级政府批准后办理用地相关手续，置换土地给原土地使用权人。

第二十三条 根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，报同级政府批准确认。

政府计划收购的国有存量土地，土地储备机构与土地使用权人签订土地收购合同并办理相关手续后纳入储备。收购补偿价格可按以下方式进行确定：

（一）收购工业和非经营性用地规划为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的，依据该项目土地原用途评估价和规划用途评估价的算术平均值，协商确定收购补偿价格（评估价含地上建筑物价格）。

（二）收购除第（一）项情形以外土地的，按照该项目原用途评估价确定收购补偿价格。若按原用途的评估价低于土地使用者原取得土地的费用，则按土地使用者原取得土地的费用确定收购补偿价格。

（三）以土地储备制度处置政府资产等的特殊项目，经市政府或者有权部门批准确定收购补偿价格。

第二十四条 政府对明显低于市场价转让国有土地行使优先购买权的，按转受双方申报转让时点的价格补偿并办理相关手续后纳入储备。对拒绝收购而擅自转让的，国土部门不予办理转让手续。

第二十五条 依法无偿收回的国有土地，对土地不再予以补偿，土地上的建（构）筑物、附着物按城市拆迁管理相关规定处理。

第五章 整理、利用和管理

第二十六条 对纳入储备的土地，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发整理、保护、管理、临时利用，以及为储备土地、实施前期开发整理进行融资等活动。

第二十七条 前期开发整理包括道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设。前期开发整理费用计入土地储备支出。

第二十八条 在储备土地未供应前，土地储备机构可以对储备土地及其地上建（构）筑物、附着物通过出租、临时使用等方式加以利用。

第二十九条 土地储备机构可以向银行等金融机构融资，其中向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款。受委托实施土地储备的公司根据委托协议，还可以设立应收账款质押等方式融资。

储备土地设定抵押融资，由国土部门依法进行抵押登记。

第三十条 土地储备机构应对土地储备项目建立档案和台账，进行动态管理。

第三十一条 储备土地供应前，土地储备机构可对储备的土地进行必要的看护、管养和临时利用，所需费用计入土地储备支出，包括：

（一）打围墙、树栅栏、树标识等；

（二）开展专人看守和日常巡查，及时发现、报告和制止非法侵占、破坏储备土地的行为；

（三）对地上建筑物进行必要的维修改造；

（四）建设临时性建筑和设施，通过出租、临时使用等方式加以利用；

（五）其他与储备土地管理相关的工作。

第六章 储备土地供应

第三十二条 储备土地完成前期开发整理后，纳入土地供应计划，由土地储备机构统一组织供地。

第三十三条 储备土地的供应价格，应当根据土地面积、用途、建设规模、储备支出、配套设施建设支出、市场交易参考价格等进行评估。

按照规定以招标、拍卖、挂牌方式公开交易的，交易底价和起始价在综合考虑拟供应宗地的位置、面积、用途、建设规模、规划设计条件、政府公布的基准地价、土地储备支出、城乡基础设施建设投资、市场交易参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上确定。起始价报市储委会集体决策。

土地储备机构委托土地交易机构组织交易，具体事项由双方约定。

第三十四条 土地出让后，由土地交易机构配合国土部门负责催缴土地价款，土地储备机构负责向土地使用者移交土地，国土部门办理相关用地手续。

第三十五条 储备土地以划拨、协议出让方式供应的，按国家、省、市对划拨、协议出让国有土地使用权的相关规定办理。

第三十六条 土地使用者应严格依照土地出让合同约定或者划拨决定书规定的用途和开发时限要求使用土地，否则由国土部门负责收回土地使用权、重新纳入政府土地储备。

第七章 土地储备资金管理

第三十七条 土地储备资金应执行收支两条线管理，符合国家、省、市有关预决算管理和土地储备资金财务管理以及会计核算办法的有关规定。

第三十八条 土地储备资金来源包括：

（一）财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的土地储备支出；

（二）财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金；

（三）土地储备机构向银行等金融机构融资的资金；

（四）其他可用于土地储备的资金；

（五）上述资金产生的利息收入。

第三十九条 土地储备机构按照储备土地出让收入的2%计提土地储备管理费；按照完成委托事项直接支出总额的3%向受土地储备机构委托实施土地储备的公司支付管理费；按照征地费总额的2%向征地实施单位支付征地工作经费；按照拆迁费总额的2%向拆迁实施单位支付拆迁工作经费。上述费用计入土地储备支出，采取预提支付、审计后结算，不得再计提其他费用。

第八章 法律责任

第四十条 市储委会各成员单位应当依据相关办法，积极为土地储备和供应工作提供服务和保障，不履行职责的，由市纪检监察机关依照有关规定进行问责；违反相关党纪政纪的，给予相应纪律处分。

第四十一条 市储委会各成员单位、土地储备机构和土地交易机构工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由有关部门依照相关规定给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九章 附 则

第四十二条 本办法自2010年4月2日起施行。昆明市人民政府于2002年2月1日颁布实施的《昆明市土地储备管理办法》（昆明市人民政府令第29号）同时废止。



财政部


关于完善全民所有制企业承包经营责任制有关财务问题的意见
财政部

（1990年1月23日财政部以（90）财工字第15号文印发）


全民所有制企业（以下简称企业）自1987年推行承包经营责任制以来，第一轮承包绝大部分已经到期或者即将到期。根据党的十三届五中全会关于坚持承包，兴利除弊，不断加以完善的精神，现对完善承包经营责任制有关财务方面的问题提出如下意见：
一、坚持和完善企业承包经营责任制
企业实行承包经营责任制，有利于调动企业和职工发展生产的积极性，要继续坚持和完善。承包合同尚未到期的企业，要继续执行承包合同。承包合同到期的企业，在治理整顿期间可以适当延长承包期限。个别重点企业，如确实需要再延长的，中央企业报经财政部批准，地方企业报经
省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府批准，并报财政部备案。
各地区在坚持现行的承包经营责任制的同时，要积极探索正确处理国家和企业关系的多种承包形式，在一定范围内进行企业交纳所得税以后的利润承包、税后还贷试点。
二、适当调增企业承包上交利润基数和递增比例
凡是承包合同尚未到期的企业，或者延长承包期的企业，原核定的承包上交利润基数和递增比例过低的，都要适当调高。
承包期间，企业有新项目投产或者承包、兼并其他盈利企业的，要调增企业承包上交利润基数；企业的产品涨价收入，在抵掉原材料涨价增支因素后所余部分，要通过调增承包基数或者通过专项上交方式上交财政一半以上。
承包上交利润的具体形式，应根据确保国家财政收入稳定增长的原则，主要实行各种超目标分成的办法。即上交利润递增承包超收分成，上交利润基数承包超收分成，亏损补贴递减（基数）承包减亏分成等，一般不再实行各种“包死干”办法。对企业超目标部分的利润，财政分成比例
不应低于35％。
三、建立承包风险基金，试行风险抵押承包办法
承包企业应从留利中提取一定比例的资金，建立承包风险基金。有条件的企业可以试行风险抵押承包办法，由经营者或者经营者集团成员交纳一定数额的承包风险抵押金。在贯彻自愿原则的基础上，也可以由职工个人交纳一定数额的承包风险抵押金。
风险基金和风险抵押金用于抵补企业未完成的承包上交利润。风险抵押不得参与企业利润分配或分红。
企业未完成承包上交利润任务时，其欠交部分依次用下列资金抵补：企业留利中提取的承包风险基金；经营者或者是经营者集团成员交纳的承包风险抵押金；职工个人交纳的承包风险抵押金；企业留利及其他自有资金结余。
四、取消利润还贷提“两金”（职工福利基金、职工奖励基金）的办法
从1990年起，对所有企业（包括承包企业和非承包企业）取消利润还贷提取“两金”办法。
对全部用贷款新建的企业，用利润还贷时，可酌情核定企业合理留利。
五、企业承包后的新贷款，一律用企业留用资金归还
根据国务院下发的《全民所有制工业企业承包经营责任制暂行条例》第三十七条的规定，企业1987年第一轮承包期以前借入的基建和专项借款（简称老贷款）尚未还清的，可在延长承包期内继续实行税前还贷，并在承包延期合同中规定还贷期限和每年的还贷数额。老贷款还清后，
按承包期内实际还贷的年平均数额，相应调增企业承包上交利润基数。企业从第一轮承包期开始新发生的基建和专项贷款，应按规定用企业留用资金还贷。个别企业还贷确有困难，需要继续用税前利润还贷的，要报经财政部审批。
六、合理分配和使用企业留利
企业留利应主要用于生产发展，不得擅自提高企业留利中职工福利基金和奖励基金的比例。企业生产发展基金要安排一定比例用于补充自有流动资金。
企业承包经营者按合同规定获得的年收入，不得高于职工年平均收入（标准工资和经常性奖金）的1至3倍，企业承包经营者的年收入超过本人基本工资的部分，都在企业留利中列支。企业未完成承包任务时，应按规定扣减企业承包经营者的收入，直到保留本人基本工资的一半。
七、严格承包期终检查和清算，认真兑现承包合同
所有承包企业在第一轮承包期届满时，应由财政部门为主，邀请公证部门参加，对照承包合同的各项条款，对承包企业进行一次全面检查，核实企业履行承包合同的情况，以便在延长承包期内有针对性地采取完善措施。
承包期终检查，不仅要检查当年承包指标完成情况，而且要检查整个承包期承包指标累计完成情况。承包期累计未完成的承包上交利润，应在承包期最后一年一次补足上交。对所有未完成承包上交任务的企业，不得减免承包任务。
经检查确认的上一轮承包中的遗留问题（包括应补未补的短包数额、拖欠债务、少计成本或者少摊费用、虚增利润等），都应在延长承包期内明确规定处理办法。
八、强化承包企业的管理和监督，克服企业短期行为
承包企业要切实建立和健全企业内部经营机制，改革内部分配制度，加强内部核算，推广责任会计，严格执行国家的财政法规和财会制度。工业企业要按规定核算产品成本和利润，足额提取固定资产折旧基金和大修理基金，保证固定资产的正常维修和更新改造。商业企业要按规定提取
和使用固定资产修理费、商品削价损失准备金和企业风险基金。所有承包企业都不得弄虚作假，虚增利润，也不得随意提高或者变相提高产品（商品）价格。
为了克服流通环节乱涨价、乱加价的倾向，物资、供销企业承包到期后，原则上不再继续实行承包办法。凡是承包合同到期后不再延长承包期、也不实行交纳所得税以后的利润承包、税后还贷试点的企业，都执行第一轮承包以前的利润分配办法。



1990年1月23日