房地产抵押权效力的探讨

袁中强


【案情简介】

　　1997年3月7日，中国农业银行武汉市分行A办事处与武汉B药业有限公司签订了一份武农银承兑协字97年第040011号《银行承兑协议书》。其内容为：收款人：武汉某链条标牌厂第一门市部；付款人为B药业有限公司，汇款金额为400万元，其中协议第二条约定申请人以武汉C制革厂自有房地产作为本协议载明承兑的担保，同日A办事处提供填充格式的合同文本由C制革厂与A办事处签订了武农银抵合字97年第040011号《抵押合同》一份，C制革厂抵押物的价值经有权部门评估为699万元整，抵押担保的范围包括承兑申请人根据主合同向抵押权人申请承兑400万元票款本金及其利息，违约金和实现抵押权的费用。抵押担保的期限为自设定抵押之日起至担保范围的全部本息清偿完毕止。当月12日A办事处和C制革厂分别在权利物资清单上签字加盖印章。C制革厂持相关文件到房地产管理部门办理了房屋岸房他97字第026号他项权证，之后交给A办事处。但A办事处没有按武农银承兑协字97年第040011号合同约定向承兑申请人开具承兑汇票。
1997年4月18日A办事处与B药业有限公司签订了一份武农银承兑协字97年第040021号协议，C制革厂又与A办事处签订武农银抵合字97年第040021号抵押合同，但该合同中无任何具体抵押物内容，也没有进行抵押登记。同日B药业有限公司与A办事处签订了一份价值为160万元的质押合同。1997年4月25日 A办事处依据武农银承兑协字97年第040021号协议，向承兑申请人的收款人开出了400万元承兑汇票。
　　由于B药业有限公司没有依约定全额偿还A办事处兑付的400万元。1999年10月12日，A办事处根据武农银承兑协字第040021号协议的约定向B药业有限公司和C制革厂发催收通知，要求B药业有限公司和C制革厂抓紧还所欠银行为其垫付的资金，本息合计299.6万元没能实现的债权。依据相关金融政策与措施将其债权剥离转让给中国长城资产管理公司D办事处。
　　2002年8月，C制革厂以1997年3月7日B药业有限公司与A办事处所签的武农银承兑协字97年第040011号协议没有生效，也没有实际履行其债权不成立，因而其抵押担保也不成立为由，将D办事处告上法庭，请求将岸房他97字第026房屋他项权证予以注销。
　　在审理过程中，原、被告对04001号抵押合同及岸房他97字第026号房屋他项权证以及该协议未履行的真实性均无异议。但对040011号抵押合同的效力产生了重大的分歧。原告主张既然040011号合同没有履行，担保没有担保债权，抵押无效应当撤销，040021号抵押合同没有抵押物，没有设定抵押。被告主张两份抵押合同都是有效的，040011号抵押合同是040021号合同的前置程序，依银行惯例要先办理好房屋抵押的他项权证之后才能开出承兑汇票款。
　　法院认为：1997年3月7日，原告（C制革厂）与A办事处为武农银承兑协字第040011号协议所签订的武农银抵合字97第040011号抵押合同，是双方的真实意思表示，并依法办理抵押登记，领取了房屋他项权证，抵押合法有效。但由于武农银承兑协字97年第040011号协议作为主合同根本没有履行且已超过履行期限，作为主合同的武农银抵合字97年第040011号抵押合同的担保责任也就随之消灭，遂判决准予其请求。

【案例分析】

　　本案争议的焦点是房地产抵押权的法律效力，他项权证的法律地位如何界定。

一、房地产抵押

　　在我国房地产的抵押由《中华人民共和国担保法》作出相关规定：《担保法》第三十三条，抵押是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，第三十六条；以依法取得的国有土地上的房屋抵押的该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。这是我国法律对单独以房屋或土地使用权抵押的行为采取的“房随地走”和“地随房走”的双向原则，也是因为土地使用权和房屋所有权之间存在着依附关系习惯上称谓“房屋抵押”即包括土地使用权和房屋所有权的抵押。

二、抵押登记

1、抵押合同的签订

　　首先抵押合同的形式依《担保法》第三十八条之规定：抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
　　其次抵押合同的内容也由该法第三十九条作了明确的规定，抵押合同应当包括以下内容：
（一） 被担保的主债权种类、数额。
（二） 债务人履行债务的期限。
（三） 抵押物的名称、数量、质量状况所在地、所有权权属或
者使用权权属。
（四） 抵押担保的范围。
（五） 当事人认为需要约定其他事项。
　　笔者认为上述四项必须具备的要件是抵押合同的重要内容缺一不可，即使不完全具备可以补正，这里可以补正同样是必须的，其第五项是备用性的、选择性的即双方当事人共同认可的。

2、抵押合同的效力

　　抵押合同经双方签字后，即对双方具有约束力，对于不动产、特定物的生效条件是经登记才能生效。《担保法》第四十一条，当事人以本法第四十二规定的财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效，第四十二条列举了必须登记的抵押物及登记部门。办理抵押物登记的部门如下：
（一） 以无地上定作物的土地使用权抵押的，为核发土地使用
权证书的土地管理部门。
（二） 以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押
的，为县级以上地方人民政府规定的部门。
（三） 以林木抵押的，为县级以上林木主管部门。
（四） 以航空器、船舶、车辆抵押的为运输工具的登记部门。
（五） 以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
　　凡是以房地产作为抵押物是必须进行登记的，不登记的抵押合同是没有法律效力的。但我之理解抵押合同只要双方一签字即对双方具有约束力，登记行为是我国对不动产、特定物设定的一种公示制度。抵押登记也是这种公示制度延伸，它的目的与在于保护第三人的合法权益。

关于抵押权登记最高人民法院对此作了解释。

国家教委 公安部


关于国内外组织和个人不得擅自在我国招收自费出国留学人员的通知
国家教委 公安部




近一个时期以来，有一些国内外的组织和个人，擅自在我国社会上，公开或私下为“外国学校”招收学生。有的在报刊上刊登广告；有的公开在我学校设考场；有的“外国学校”下委托书，国内有关单位或个人接受委托为其招生。更有甚者，有的组织和个人以“自费出国留学咨询”或
“帮助联系、安排自费出国留学”为名，不择手段地赚钱牟利，弄虚作假，使不少人上当受骗。
据调查，许多在我国招生的“外国学校”质量低劣，连所在国的教育部门都不予承认。有的只是语言补习性质的，有的连补习初级语言的质量都保证不了。在这类“学校”补习结束后，要进入高等学校学习困难重重。还有不少“外国学校”以半工半读名义招生，而学生入学后，为了交
付高昂的学费和生活费，不得不每天长时间地高强度劳动，致使精疲力尽，难以坚持学习。这些“学校”和代理人，接受学生是假，从中欺诈赚钱是真。
国内有的人为了出国留学，多方筹款，甚至变卖家产，非法买卖外汇，以预付办理出国留学手续费和国外的学费。不少人出国后，经费无着，境况艰难，流落社会，在国内外造成了很坏的影响。
上述情况，严重损害了我国的教育主权，违犯了我国有关法律、法规，特别是国家关于自费出国留学的规定，必须迅速加以制止。为此，特通知如下：
一、国家对自费出国留学已有明确规定，凡符合国家规定的，应予支持。但任何组织和个人，均不得违反国家规定。
二、符合自费出国留学条件的我国公民，要求出国留学，可以按国家规定自行联系或借助亲友帮助，落实国外的接收单位；出国护照，由本人向公安机关申请；出国签证，由本人或委托中国旅行社向外国驻华使领馆申请。
任何国内外的组织和个人均不得在我国承办“联系和安排自费出国留学业务”。
三、为便于出国留学人员了解国家的出国留学政策和国外高等院校、科研单位的学术水平及其它有关情况，经国家教育委员会批准，国内有关组织可以成立非盈利的、以服务为目的的出国留学咨询机构，向中国公民提供出国留学咨询服务。咨询人员应该是熟悉国家留学工作政策和国外
情况的人员。咨询工作可按规定收取一定手续费，但绝不允许从中牟利。
四、任何国内外的组织和个人在我国国内为外国及港澳地区的学校等单位招生，即在我国国内设立招生机构、刊登招生广告、设考场、办理考试业务等，必须经国家教育委员会批准；未经国家教育委员会批准，一律不得进行。
五、对目前在某些地方出现的私自承办为外国学校招生、联系和安排自费出国留学业务等活动，请有关省、自治区、直辖市教育主管部门，会同当地公安部门进行一次审查、整顿。对已设立的未经国家教育委员会批准的为外国学校招生的机构和出国留学咨询机构，应予撤销；个别已经
有关部委或地方政府部门同意成立的，也需重新报国家教育委员会审批；未经同意前，不得继续开展活动。对违反国家政策和规定的国内组织或个人，要严肃处理。对通过未经国家教育委员会批准的国内外组织或个人招生或联系、安排，获得出国留学证明，提出自费留学申请的人员，公安
部门不予办理出国手续。



1987年8月21日