营口市城镇商品房预售管理暂行规定

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营口市城镇商品房预售管理暂行规定

辽宁省营口市人民政府


营口市城镇商品房预售管理暂行规定

(一九九五年五月四日市人民政府发布营政发[1995]19号)


第一条 为加强城镇商品房预售管理,维护商品房交易市场正常秩序,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》,国家建设部《城市商品房预售管理办法》和《辽宁省城镇房地产交易管理条例》等规定。结合我市规定,制定本规定。

第二条 凡在我市城市规划区内从事房地产经营、开发(包括兼营)的单位和个人,均须遵守本规定。

第三条 本规定所称商品房预售,是指房地产开发经营单位(以下简称开发经营单位)将正式建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。

第四条 市诚心诚意 局是我市城市商品房预售工作的管理部门,负责本规定的贯彻实施。各级房地产交易管理部门负责所辖区商品房预售具体工作。

第五条 城市商品房预售须符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用出让金或转让金,取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期。

第六条 城镇商品房预售实行许可证制度。凡在我市城市规划区内预售商品房,均须向房地产交易管理部门申领《商品房预售许可证》,否则,不准预售。

第七条 申领商品房预售许可证,须提供下列证件或资料:(一)市开发办与开发经营单位签定的开发协议书;

(二)建筑施工合同和施工进度计划;

(三)投入开发建设的资金在工程建设总投资25%以上的证明;

(四)商品房预售方案(包括商品房位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理及商品房预售总平面图等);

(五)需向境外预售商品房的,应提供允许向境外预售批准文件。

第八条 房地产市场交易管理部门在接到开发经营单位申请后,须详细审查各项证件或资料,并到现场进行勘查。经审查合格的,在接到申请后10日内核发《商品房预售许可证》。

第九条 开发经营单位预售商品房,要向承购人出示《商品房预售许可证》。售房广告须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的,不准进行预售。

第十条 开发经营单位预售商品房,应与承购人签订由房地产市场交易管理部门统一制发的预售合同,预售合同要同时报县级以上土地管理部门备案。预售方必须从签约之日起一个月内到房地产市场交易管理部门办理登记手续。房地产市场交易管理部门要会同有关部门对合同的执行情况进行监督。

第十一条 预售方未按合同规定期限将商品房交付使用的,须按合同规定的交付日期次日起到实际交付使用之日止,按银行现行活期存款利率计算利息,返给购房方。

第十二条 开发经营单位进行商品房预售所得款必须用于有关的工程建设,严禁挪用或占用。

第十三条 预售的商品房正式交付使用后,开发经营单位应持有关证明到房屋产权管理部门办理权属登记手续,然后开发经营单位和承购方在一个月之内到房地产市场交歇管理部门办理权属转移手续,并按实际成交价0.5%缴纳交易手续费,由双方平均承担。

第十四条 有下列情况之一的,免收交易手费:

(一)机关、企事业单位自建、联建住宅楼用于解决本单位或联建单位职工住房的;

(二)军转干部转业后五年内第一次购房的;

(三)国家为解决历史遗留问题,按有关政策无偿分配的房屋;

(四)解险和动迁住宅,新居面积超出原面积享受优惠价部分。

第十五条 凡违反本规定,有下列行为之一的,由有关部门予以处罚:

(一)违反规定擅自进行商品房预售的,责令停止预售,没收非法所得并处以非法所得1%以下罚款;

(二)未按规定办理权属登记和权属转移的,责令限期补办手续补交手续费。未按期补交的,从逾期之日起按日加收应交额0.5%的滞纳金;

(三)将预售房款挪作他用的,吊销《商品房预售许可证》追回挪用款项,并处以挪用款项1-3%的罚款。

第十六条 房地产交易管理人员要秉公办事,热情服务,对以权谋私的违纪者,由据单位给予行政或经济处罚,触犯刑律的,提请司法机关追究刑事责任。

第十七条 本规定自下发之日起施行,如与上级规定相抵触,按上级规定执行。

第十八条 本规定由市房产管理局负责解释。


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2008年中央财政对地方缓解县乡财政困难奖励和补助办法

财政部


2008年中央财政对地方缓解县乡财政困难奖励和补助办法

财预[2008]364号
     

  为巩固和发展缓解县乡财政困难的成果,根据《财政部关于印发〈关于切实缓解县乡财政困难的意见〉的通知》(财预[2005]5号)精神,特制定本办法。

  一、 调节省以下财力差异的奖励

  2008年为继续引导省、市政府加大对财力薄弱县乡政府的投入,缩小地区间财力差异,增强县乡基层政府提供公共服务的能力,中央财政对调节省以下财力差异工作做得好的地区予以奖励。按照各省(自治区、直辖市)2007年人均一般预算支出水平(总人口平均,并考虑分县成本差异,下同)较低的40%县(市、旗,不含市辖区,下同)进行考核,对人均支出占全省平均水平的比重高于2006年水平的地区,按一定的系数并考虑各地财政困难程度予以奖励。为体现公平原则,对2007年财力水平较低的40%县人均支出占全省平均水平的比重高于全国平均水平的地区,按一定的系数并考虑各地财政困难程度进行奖励。

  二、对县乡政府精简机构、人员以及保障重点支出给予奖励

  为推动县乡政府精简机构和人员,提高行政效率,减轻财政包袱;鼓励县乡政府调整支出结构,提高重点支出保障水平。中央财政对县乡政府精简机构、人员以及保障重点支出给予奖励。

  (一)中央财政对各地2007年县乡政府精简机构和人员给予一次性奖励。撤并1个乡镇或区公所奖励50万元;按县算账,比2006年减少财政供养人员1人奖励4000元,同时对人员增长超过全国地方平均水平的县,超过部分按照每人扣减500元。

  (二)中央财政考核各县重点支出占一般预算支出比重(不含上级专项补助,下同)情况。重点支出包括“教育”、“医疗卫生”和“农林水事务”。对2007年重点支出占一般预算支出比重比2006年水平提高的县,按一定的系数并考虑各地财政困难程度给予奖励;同时,对2007年重点支出占一般预算支出比重高于全国平均水平的县,按一定的系数并考虑各地财政困难程度给予奖励。

  三、对产粮(油)大县给予奖励

  为了保证国家粮食安全,促进我国粮食、油料产业发展,逐步缓解产粮(油)大县财政困难,调动地方政府抓好粮食、油料生产的积极性,2008年中央财政继续对产粮大县按一定因素给予奖励,建立存量与增量结合、激励与约束并重的奖励机制。同时中央财政将产油大县奖励资金测算分配到省,由省级政府按照“突出重点品种、奖励重点县(市)”的原则统筹考虑对产油大县的奖励。

  四、对以前年度的财政困难县奖励基数予以补助

  对于2005-2007年核定的奖励基数继续补助地方。

  五、建立健全监督约束机制

  地方各级财政要按照财预[2005]5号文件以及中央完善奖补政策的精神,结合本地区县乡财政运行中出现的新情况、新问题,调整本地区省以下缓解县乡财政困难奖补办法,合理分配和妥善使用中央奖励补助资金,提高县乡政府提供公共服务的能力。

  (一)要建立地方财政运行监控和支出绩效评价体系,准确、全面地掌握财政运行情况,科学、客观地评价地方缓解县乡财政困难的能力、努力程度和工作实绩。

  (二)省、市和县级财政部门要在财政预、决算报告中,分别向本级人民代表大会或人大常委会报告中央奖励补助资金的使用情况和缓解县乡财政困难的措施与成效。省级财政部门要将有关情况汇总后报送财政部。

  (三)中央财政对地方上报数据资料、奖补资金分配和使用情况进行专项检查。各地不得编报虚假信息,采取改列支出科目、先征后返或列收列支虚增收入等方式骗取中央奖励补助资金,不得截留、挪用中央奖励补助资金,不得拖欠国家机关事业单位职工工资,违规购买、更新小汽车、新建办公楼、培训中心,不得搞“政绩工程”、“形象工程”等。否则,一经查实,中央财政要扣减奖励补助资金,情节严重的,取消享受奖补政策的资格。

  

                           二OO八年八月四日
保险代理人与保险公司的法律关系及保险代理人合法权益保护问题探究

宋晓锋


  引言:保险代理人是我们熟悉的一群体,他们的工作热情、韧性令人敬佩,然而保险代理人与保险公司的法律关系及保险代理人自身待遇等问题很少引起我们的关注。本文结合案例就保险代理人与保险公司的法律关系及保险代理人自身合法权益的保障的问题进行探究,以期对保险代理人合法权益的保护有所裨益。

1.案情

  2008年6月1日,宫某受聘出任华夏人寿保险股份有限公司北京分公司(以下简称华夏人寿北京分公司)储备营业处经理,华夏人寿北京分公司向宫某提供储备营业处经理财务辅助计划,财务辅助金自2008年6月1日至2010年5月31日,共24个月。在宫某入职前12个月华夏人寿北京分公司每月向宫某支付财务辅助金10000元,每月20日是上月酬佣的发放日。在财务辅助期内,宫某达到华夏人寿北京分公司的考核标准,但华夏人寿北京分公司于2009年2月4日单方解除了与宫某的代理合同,并拒绝向宫某支付2009年1月的财务辅助金。宫某为维护自身合法权益,向法院提起诉讼,要求华夏人寿北京分公司支付2009年1月份的财务辅助金10000元。
  华夏人寿北京分公司辩称:宫某的违约行为导致了保险代理合同和财务辅助计划终止。2008年6月18日至2008年11月27日期间,宫某口头请事假次数超过14天以上,且未办理任何书面请假及审批手续,其行为违反了公司的规定,我方有权单方解除保险代理合同和财务辅助计划,且我方随时终止合同符合法律规定。同时根据双方签订的财务辅助协议,财务辅助金的发放以宫某达到考核标准且发佣日仍在职为条件,宫某不符合发放1月份财务辅助金的条件,我方于2009年2月4日正式通知宫某解除合同,宫某也于2009年2月9日没有出勤,因此,宫某于2月20日前已不在职,不符合发放辅助金的条件。

2.审理情况:
  一审法院认为,原、被告签订的《代理合同》及《储备营业处经理财务辅助计划协议书》系双方真实意思表示,合法有效,均应全面履行。本案的争议焦点是在于原告是否具备发放2009年1月的财务辅助金的条件,对此,双方在合同中约定以原告达到考核标准,且发佣日仍在职作为发放条件。就原告是否达到考核标准的条件,因被告未明确告知原告书面请假支付向本院举证证明,且被告按时发放了2008年6月1日至2008年12月31日期间的财务辅助金,故被告认为违反公司请假制度未达到考核标准的意见,本院不予采信。就原告在发放财务辅助金当日已不在职的条件,因被告单方解除了保险代理合同并函告原告,故原告在发佣日不在职的事实系因被告所致,被告不发放财务辅助金的行为,缺乏依据。原告诉求,理由正当,本院予以支持。华夏人寿不服向一中院提起上诉,但在上诉过程中,又撤回上诉。

3.评析意见

3.1宫某与华夏人寿北京分公司之间是劳动关系还是委托代理关系?

  华夏人寿北京分公司定期向宫某发放“辅助金”,宫某要按华夏人寿北京分公司规定出勤,遵守其有关规定,若违法规定还对宫某实行纪律处分等,这看似华夏人寿北京分公司与对宫某之间存在劳动关系。
但根据双方签订的《顾问行销保险代理合同》、《储备营业处经理聘任函》可知,双方的关系为《中华人民共和国保险法》及相关法律所规定的保险人与保险代理人之间的关系;双方之间不会因任何因素构成劳动关系。
  《中华人民共和国保险法》第一百一十七条规定“保险代理人是根据保险人的委托,向保险人收取佣金,并在保险人授权的范围内代为办理保险业务的机构或者个人。”由此可以得出个人保险代理人是保险公司的代理人这个结论。
  依据《民法通则》第六十三条规定:“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定,应当由本人实施的民事法律行为,不得代理”。个人保险代理人与保险公司之间的关系,应该是一种平等的委托代理关系。

3.2关于华夏人寿支付给宫某的“财务辅助金”。

  保险公司为了吸引、储备人才、发展客户,在储备经理入职前期筹备工作期间多以辅助金的形式给以支持,以便储备经理更好的学习和工作。根据华夏人寿与宫某签订的《财务辅助金计划协议书》可知,财务辅助金系华夏人寿公司为了辅助宫某完成营业处筹备工作,在宫某任储备营业处经理之日起24个月内向宫某支付的学习和工作的奖助金。
  本案中,宫某自2008年6月1日受聘任华夏人寿北京分公司的储备营业处经理,双方约定,华夏人寿自2008年6月1日起至1010年5月31日止为宫某提供财务辅助,其中入司的前12个月,宫某的财务辅助金为每月10000元。
  只要宫某在华夏人寿北京分公司认真履行储备经理人的职责并达到其考核标准,华夏人寿北京分公司就应当按照约定给宫某发放辅助金。

3.3.本案的争议焦点是宫某是否具备发放2009年1月的财务辅助金的条件。

  双方签订的《顾问行销保险代理合同》、《财务辅助金计划协议书》系依双方自愿签订,当事人均应全面履行。双方在合同中约定,原告达到考核标准,且发佣日仍在职为发放辅助金的条件。
  本案中,《考勤管理办法》系华夏人寿北京分公司制定的公司内部管理制度,在宫某任储备处经理期间,双方从未就考勤管理事宜进行明确约定,华夏人寿北京分公司也从未就如何办理请假手续、未按手续请假如何处理等情况告知宫某。在庭审中,华夏人寿北京分公司也未提供任何证据证明其已将有关考勤管理事宜告知、明示给宫某,宫某无从了解考勤管理办法,因此该管理办法对宫某没有约束力。从华夏人寿北京分公司提供的证据《管理职签到表》、《华夏人寿顾问行销合规调查函》可以看出,宫某在2008年6月18日至2008年11月27日期间的请假都得到了其上级管理人员的许可,并且华夏人寿北京分公司从未就考勤制度向宫辉明示过。自2008年6月1日至2009年2月8日,宫某一直任华夏人寿北京分公司储备处经理,并且达到其考核标准,华夏人寿北京分公司也按时支付了宫某自2008年6月1日至2008年 12月31日的辅助金。
  华夏人寿北京分公司于2009年2月4日单方解除代理合同后,宫某不能按双方约定从事有关工作,在发佣日(每月20日发上月的辅助金)不在职,这都是由华夏人寿北京分公司造成的,而华夏人寿北京分公司却以宫某发佣日不再职为由,拒不支付宫某2009年1月份的财务辅助金,没有任何依据,更无道理,有悖公平。

3.4一点思考

  保险代理人不是保险公司的员工,没有底薪,也没有必要的费用报销,保险公司不为保险代理人个人购买社会保险,不管你工作多长时间,一旦离开,就得不到一分钱补偿。今天的保险代理人享受不到任何的社会福利,连最基本的社保都与他们无缘。保险公司团队中也有很多的严格管理,实际上已经剥夺了他们法律意义上的代理人身份。他们享受不到保险公司员工的待遇,保险公司随时都可以单方面地解除代理合同。
  保险代理人在从事保险代理业务时,除了要努力做好业绩的同时,也要注意保险公司的有关制度规定,避免自身风险,否则,若保险公司找理由解除代理合同后,自己以前的努力可能会化为乌有。在此,笔者也呼吁国家有关部门及协会组织,要加强对保险代理人合法权益的保护,特别是要重视保险代理人的社会保障及解除代理合同时保险公司对保险代理人的补偿问题,不要使保险代理人成为游离于社会保障之外的边缘人。


宋晓锋,男,河北定州人,河北经贸大学管理学学士、辽宁大学法律硕士,北京市丹宁师事务所律师。主要业务方向:房地产、公司法、刑事辩护、诉讼与仲裁,联系电话:13121692405。